Ugovor sa agencijom si potpisao ili potpisala pre pola godine i od tada se skoro ništa nije desilo. Smeš li da izađeš pre isteka roka? Moraš li da čekaš otkazni rok? Hoćeš li ipak platiti proviziju?
Ta pitanja se obično postave kasno, kada stan mesecima stoji na portalu bez ozbiljnog obilaska. Najveći deo odgovora stoji u jednom članu zakona, koji se često pogrešno prepričava.
Transparentnost uslova poslovanja je jedan od pet kriterijuma po kojima rangiramo 18 beogradskih agencija, pa smo pročitali podosta ugovora i opštih uslova. Kako to merimo, piše u metodologiji rangiranja.
Ide redom: trajanje ugovora, ekskluziva, načini prestanka, dejstvo otkaza, provizija posle raskida, ništave klauzule i šta ako agencija nastavi da oglašava stan. Na kraju je redosled koraka. Propisi su provereni 1. septembra 2026.
Koliko traje ugovor o posredovanju ako rok nije upisan
Ako roka nema, ugovor traje godinu dana (član 27 stav 2 Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, „Sl. glasnik RS“, br. 95/2013, 41/2018 i 91/2019). Norma je dispozitivna, važi dok ugovor ne kaže drugačije. Rok važenja je po članu 15 stav 4 obavezan sadržaj ugovora, uz broj upisa u Registar posrednika, bitne elemente posla, visinu i rok plaćanja naknade i troškove dodatnih usluga.
Forma je pisana ili elektronska (član 15 stav 3), usmeni dogovor zakon ne poznaje. Posredovanje bez ugovora je prekršaj po članu 33 stav 1 tačka 4: od 100.000 do 500.000 dinara za pravno lice, od 50.000 do 500.000 za preduzetnika i od 10.000 do 100.000 za odgovorno lice. Šta sve mora da stoji u tom papiru, razložili smo u tekstu o ugovoru o posredovanju.
Ekskluzivno posredovanje mora biti izričito i mora ti biti objašnjeno
Ekskluziva ne nastaje ćutanjem. Član 26 stav 1 traži izričitu klauzulu kojom se obavezuješ da u ugovorenom roku nećeš angažovati drugog posrednika. Ako je u tekstu nema, ekskluzive nema. Ako je ima, pa posao zaključiš preko drugog posrednika dok klauzula važi, prvom plaćaš iznos ugovorene naknade na ime naknade štete (član 26 stav 2). Pravno to nije provizija nego šteta, a iznos je isti.
Član 26 stav 3 nalaže posredniku da te posebno upozori na značenje i posledice te klauzule. Ako upozorenje izostane, reč je o prekršaju po članu 33 stav 1 tačka 8, ali bez zaštitne mere zabrane posredovanja (član 33 stav 4 pokriva samo tačke 2, 4 i 5).
Zakon ipak ne kaže da klauzula zbog toga pada, pa obaveza ostaje dok je sud ne obori. Najduže trajanje ekskluzive nije propisano, u zakonu stoji samo „ugovoreni rok“.
Kako ugovor prestaje: tri zakonska načina i još tri izlaza
Član 27 stav 1 nabraja tri: protek roka, zaključenje posla za koji je posredovano, i otkaz u pisanom odnosno elektronskom obliku.
Četvrti izlaz je sporazumni raskid. U zakonu o posredovanju nije naveden, ali je moguć. Osnov je član 344 Zakona o obligacionim odnosima o otpustu duga: obaveza prestaje kad poverilac izjavi da neće tražiti ispunjenje i dužnik se sa tim saglasi, bez posebne forme. Time se sklanja i ono što po zakonu ostaje da visi posle otkaza.
Peti je ponekad najjači. Ako agencija mesecima nije uradila ništa od onoga na šta je obavezana članom 16, ugovor se raskida zbog neispunjenja po članu 124 ZOO, prostom izjavom, uz pravo na naknadu štete (član 262 stav 2). Taj put napada sam osnov za naplatu.
Šesti zavisi od toga gde je ugovor potpisan. Zakon o zaštiti potrošača („Sl. glasnik RS“, broj 35/2026, u primeni od 2. avgusta 2026) daje 14 dana za odustanak kod ugovora na daljinu i van poslovnih prostorija, na primer kada agent donese papire u tvoj stan. Posle potpisa u kancelariji agencije tog prava nema, a praksa još nije potvrdila da li vlasnik koji prodaje svoj stan važi za potrošača.
Forma i dejstvo otkaza: otkaznog roka nema
Zbog ove rečenice mnogi vlasnici čekaju bez potrebe. Član 27 stav 3: otkaz ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo momentom dostavljanja posredniku. Zakon ne poznaje otkazni rok, ni od sedam, ni od petnaest, ni od trideset dana. U celom članu 27 takve odredbe nema.
Ne navodiš razlog, ne dokazuješ krivicu agencije i ne tražiš saglasnost. Član 27 stav 4 upućuje na pravila o opozivanju naloga, a član 816 ZOO kaže da nalogodavac može opozvati nalog kad god hoće, ako se toga nije odrekao i ako opozivanje nije protivno savesnosti.
Mejl zadovoljava formu, jer se elektronskom dokumentu ne može osporiti pisana forma ni dokazna snaga (član 7 Zakona o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju, „Sl. glasnik RS“, br. 94/2017 i 52/2021). Telefonski otkaz zakon ne predviđa.
Dve stvari nisu rešene: da li je punovažna klauzula tipa „otkaz dejstvuje trideset dana od dostavljanja“ i da li je običan mejl bez potvrde prijema dovoljan dokaz o dostavljanju. Sudske prakse nema, pa dostavljaj tako da datum ostane zabeležen.
Kada i posle raskida duguješ proviziju
Ovo je deo koji košta. Član 27 stav 6: ako nakon prestanka ugovora na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne dužem od mesec dana, zaključiš posao koji je neposredna posledica posredovanja, duguješ ugovorenu naknadu u celini. Stav 7 pod istim uslovom i rokom daje pravo na srazmernu naknadu kada je posao u značajnoj meri rezultat posredovanja.
Ovde je detalj koji se retko pominje. Oba stava po doslovnom tekstu vezuju obavezu za prestanak ugovora na osnovu otkaza nalogodavca. Ako ugovor prestane protekom roka, ili ako agencija sama otkaže, ta obaveza po slovu norme ne nastaje. Vlasniku kome ugovor ističe za tri nedelje to menja računicu.
Napetost ipak postoji. Član 20 stav 4 govori šire, da posrednik posle prestanka ugovora ima pravo na naknadu po članu 27 stavovima 5, 6 i 7. Sudske prakse koja bi taj sudar razrešila nema.
Oba stava završavaju rečima „osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno“, pa ugovor rok od mesec dana može da produži na tri, šest ili dvanaest meseci. Takva klauzula se može napadati, o čemu piše niže. Nema ni prakse koja bi razgraničila „neposrednu posledicu posredovanja“ od posla koji je „u značajnoj meri rezultat posredovanja“, pa uredan spisak kupaca koje je agencija dovela vredi više od rasprave o rečima.
Šest osnova naplate u vezi sa prestankom ugovora
| Osnov | Šta naplaćuje | Uslov |
|---|---|---|
| Član 26 stav 2 | Iznos ugovorene naknade, na ime štete | Dok ekskluziva važi, posao zaključen preko drugog posrednika |
| Član 27 stav 5 | Troškove posredovanja | Izričito ugovoreno da ih snosiš bez obzira na uspeh |
| Član 27 stav 6 | Celu ugovorenu naknadu | Tvoj otkaz i posao u mesec dana kao neposredna posledica |
| Član 27 stav 7 | Srazmeran deo naknade | Isti uslov i rok, posao u značajnoj meri rezultat posredovanja |
| Član 23 stav 2 | Troškove, najviše do iznosa naknade | Nesavesno postupanje nalogodavca |
| Član 20 stav 3 | Troškove dodatnih usluga | Usluge i cena izričito navedene u ugovoru |
Poslednji red iznenadi vlasnike. Fotografisanje, home staging i pravna priprema se ugovaraju kao dodatne usluge sa cenom, pa se naplaćuju nezavisno od člana 27 stav 5. Ako u ugovoru o troškovima ne piše ništa, opšte pravilo je da posrednik nema pravo na njihovu naknadu (član 824 ZOO). Sama visina naknade se dogovara ugovorom, a opšti uslovi poslovanja posrednika su sastavni deo tog ugovora (član 28 stav 3), o čemu smo pisali u tekstu o proviziji agencije.
Koje su odredbe u ugovoru o posredovanju ništave
Zakon o posredovanju izričito proglašava ništavom samo jednu odredbu, onu iz člana 24, kojom se obavezuješ da pristupiš pregovorima ili zaključiš posao sa licem koje je posrednik pronašao. Ostalo ide pred sud, po članu 103 stav 1 ZOO, koji ništavost vezuje za protivnost prinudnim propisima, ali samo ako cilj povređenog pravila ne upućuje na drugu sankciju.
Zato klauzula kojom agencija traži deo naknade unapred ne pada sama od sebe, iako je član 20 stav 2 zabranjuje. Ta zabrana ima svoju prekršajnu sankciju (član 33 stav 1 tačka 7). Ako klauzula ipak padne, ugovor opstaje kada može da važi bez nje i kada ona nije bila uslov ugovora (član 105 stav 1 ZOO).
Opšti uslovi poslovanja su sastavni deo ugovora i moraju biti istaknuti na vidnom mestu u poslovnom prostoru (član 28 stav 3). Ako ih nikada nisi video ni videla, član 142 stav 3 ZOO ide u tvoju korist, kod neslaganja sa ugovorom važe posebne pogodbe (stav 4), a član 143 daje sudu osnov da odbije primenu nepravičnih ili preterano strogih odredbi.
Penali za raskid i ono na šta ne treba računati
Ugovorna kazna ne može se ugovoriti za novčane obaveze (član 270 stav 3 ZOO), a sud je smanjuje samo na zahtev dužnika (član 274). Kazna vezana za sam čin otkaza je sporna, jer otkaz nije neispunjenje obaveze nego zakonom priznato pravo sa dejstvom od dostavljanja. To je pravna argumentacija, ne doslovna norma, i brani se preko članova 103, 143 i 274 ZOO.
Kada je nalogodavac potrošač, od 2. avgusta 2026. postoji i izričita norma: nepravične ugovorne odredbe su ništave (član 45 stav 1 Zakona o zaštiti potrošača), a za odredbu koja obavezuje na naknadu znatno veću od pretrpljene štete nepravičnost se pretpostavlja dok agencija ne dokaže suprotno (član 47 tačka 2). Da li vlasnik koji prodaje sopstveni stan važi za potrošača, praksa nije potvrdila.
Preterano visoku proviziju sud može sniziti na zahtev nalogodavca, ali ne i kada je već isplaćena posle zaključenja posredovanog ugovora (član 822 st. 3 i 4 ZOO). Zatezna kamata na dospelu naknadu ostaje dozvoljena (član 277 ZOO), a potraživanje agencije prema fizičkom licu zastareva za deset godina (član 371 ZOO).
Ako je agencija radila za kupca protivno ugovoru ili protivno tvojim interesima, član 826 ZOO joj oduzima i naknadu i troškove, o čemu smo pisali u tekstu o dvostrukoj proviziji agencije.
Agencija ignoriše raskid i dalje oglašava stan
Član 18 stav 2 zabranjuje oglašavanje nepokretnosti za koju posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju odnosno o potposredovanju. Kada tvoj otkaz stigne, ugovora više nema, pa je svaki dalji oglas prekršaj po članu 33 stav 1 tačka 6, sa kaznom od 100.000 do 500.000 dinara za pravno lice.
Ukucaj adresu i strukturu stana u pretragu portala i pogledaj ko ga još oglašava. Ako prodaješ na Vračaru ili u drugoj gusto pokrivenoj opštini, isti stan ume da stoji kod više agencija, pa proveri i broj iz Registra posrednika, koji po članu 18 stav 1 mora stajati u oglasu uz cenu, lokaciju, površinu i strukturu. Postupak smo opisali u tekstu o proveri agencije u Registru posrednika.
Prvo ide pisana opomena sa rokom, pa tek onda prijava. Nadzor po članu 31 vrši tržišni inspektor, danas u Sektoru tržišne inspekcije Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine. Prijava se podnosi preko obrasca na inspektor.gov.rs/submission (adresa proverena 1. septembra 2026). Prilažeš kopiju ugovora, kopiju otkaza, dokaz o dostavljanju i snimak ekrana oglasa sa vidljivim datumom i linkom.
Predstavka ima dejstvo inicijative i nemaš svojstvo stranke (član 18 Zakona o inspekcijskom nadzoru), a obaveštenje da nema uslova za pokretanje postupka stiže u roku od 30 dana. Poluga ipak postoji: inspektor zapisnikom nalaže otklanjanje nezakonitosti u roku koji ne može biti kraći od 24 sata ni duži od dva meseca (član 53 Zakona o trgovini), uz privremeno zatvaranje objekta ako se ne postupi (član 55 stav 1 tačka 3).
Kazna je prihod budžeta, ne tvoj. Inspekcija služi da se oglas skine, a za novac se ide u parnicu.
Redosled koraka za uredan raskid
| Redosled | Šta radiš | Zašto |
|---|---|---|
| 1 | Pročitaj ugovor i opšte uslove | Rok, ekskluziva, produžen rok posle raskida, penali, dodatne usluge |
| 2 | Proveri gde je i kada potpisan | Van poslovnih prostorija i mlađi od 14 dana otvara pitanje odustanka umesto otkaza |
| 3 | Proveri agenciju u Registru posrednika | registar.must.gov.rs, po broju upisa iz ugovora |
| 4 | Napiši otkaz | Bez obrazloženja, uz zahtev da se oglasi skinu |
| 5 | Dostavi ga uz dokaz o prijemu | I na adresu za dostavljanje iz ugovora |
| 6 | Sačuvaj datum dostavljanja | Od njega teče rok iz člana 27 stav 6 |
| 7 | Popiši kupce koje je agencija dovela | Imena, datumi obilazaka, prepiska; agencija to isto vodi po članu 17 |
| 8 | Proveri portale posle nekoliko dana | Snimak ekrana sa datumom i linkom |
| 9 | Pošalji pisanu opomenu | Rok za skidanje oglasa, pre prijave |
| 10 | Prijavi tržišnoj inspekciji | Sa kompletnim dokazima |
Sedmi korak rešava kasniji spor. Ako agencija tvrdi da je „dovela kupca“, njena evidencija o posredovanju to mora da pokaže, a nevođenje evidencije je prekršaj po članu 33 stav 1 tačka 5.
Najčešća pitanja o raskidu ugovora sa agencijom
Koliki je otkazni rok za ugovor o posredovanju?
Zakon ga ne propisuje. Otkaz ne mora biti obrazložen i dejstvuje momentom dostavljanja posredniku (član 27 stav 3 Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti). Ako u ugovoru stoji rok od 30 dana, ta klauzula se sudara sa zakonom, ali sudske prakse o njoj nema.
Da li posle raskida moram da platim proviziju?
Celu naknadu duguješ ako u roku do mesec dana od svog otkaza zaključiš posao koji je neposredna posledica posredovanja te agencije (član 27 stav 6), a srazmeran deo kada je posao u značajnoj meri rezultat njenog posredovanja (stav 7). Ugovor taj rok može da produži, a naplativi su i troškovi koji su u njemu izričito ugovoreni.
Šta ako ugovor prestane istekom roka, a ne otkazom?
Stavovi 6 i 7 člana 27 vezuju obavezu plaćanja za prestanak ugovora na osnovu otkaza nalogodavca, pa kod isteka roka ta obaveza po slovu zakona ne nastaje. Član 20 stav 4 govori šire, a sudske prakse koja bi to razrešila nema.
Šta ako agencija posle raskida nastavi da oglašava stan?
Oglašavanje bez ugovora o posredovanju zabranjeno je članom 18 stav 2, a za pravno lice se kažnjava sa 100.000 do 500.000 dinara. Pošalji pisanu opomenu, pa prijavu tržišnoj inspekciji preko obrasca na inspektor.gov.rs/submission, uz dokaz o dostavljanju otkaza i snimak ekrana oglasa.
Šta dalje
Otkaz je kratak papir i dejstvuje čim stigne. Sve što posle njega može da te košta već je upisano u ugovor koji imaš kod kuće: rok posle raskida, ekskluziva, dodatne usluge i penali. Zato prvo čitanje ugovora, pa otkaz, pa dostavljanje sa dokazom.
Ako menjaš agenciju, uporedi ponude pre novog potpisa. Na rang listi beogradskih agencija stoji poređenje po javnim kriterijumima, a kontrolna lista za izbor agencije ima pitanja za sastanak. Ako se stan naprosto ne prodaje, počni od cene: besplatna procena vrednosti stana ne košta ništa, a ostale razloge smo razložili u tekstu zašto se stan ne prodaje.
Zakon o posredovanju nije menjan u 2026, a nacrt izmena sa ugovorom o zastupanju i fiducijarnim računom na dan 1. septembra 2026. još nije usvojen.
