Prodaješ stan u Beogradu i ne znaš da li je ovo dobar trenutak? Čitaš da cene rastu, a u istom danu i da se sve manje prodaje, pa ne znaš koja je od te dve vesti tvoja? Ili kupuješ, pa računaš da li se isplati sačekati da se nešto ohladi?
Obe vesti su tačne i dolaze iz iste tabele. Problem je što se ta tabela retko čita cela.
Ovo je prvi u nizu kvartalnih preseka koje objavljujemo posle svakog zvaničnog izveštaja, po istom šablonu, da bi kvartali mogli da se porede. Isti princip stoji iza metodologije rangiranja agencija: javni kriterijumi i ista merila svaki put.
Redom: koliko se stanova prodalo i za koliko novca, cene po opštinama, šta se desilo sa kreditima, koliko je ostalo neuknjiženog tržišta, pa šta to znači za prodavca, a šta za kupca. Izvori su Republički geodetski zavod, Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine, prateća publikacija RGZ indeks cena stanova za drugo tromesečje 2026, i izveštaj Narodne banke Srbije „Trendovi u kreditnoj aktivnosti“ za isti kvartal.
Koliko se stanova proda u Beogradu i za koliko novca
U drugom kvartalu 2026. u regionu Grada Beograda zaključeno je 4.488 ugovora o kupoprodaji stanova, 2,5 odsto manje nego u istom kvartalu 2025. Vrednost prometa bila je 742 miliona evra, 12,6 odsto više (RGZ indeks cena stanova, drugo tromesečje 2026, str. 3).
To je ceo kvartal u jednoj rečenici: manje zaključenih poslova, više novca po poslu.
Obrt je svež. U prvom kvartalu 2026. Beograd je imao 4.089 prodatih stanova i rast od 6,1 odsto (ista publikacija, izdanje za prvo tromesečje 2026, str. 2), a onda je za tri meseca otišao u minus. Za polugođe to je 8.577 stanova, po našem sabiranju dva kvartalna podatka, jer RGZ polugodišnji izveštaj za 2026. nije objavio.
Na nivou Srbije pad je dublji: 11.938 prodatih stanova, 5,8 odsto manje, uz promet od 1,3 milijarde evra i rast od 7,7 odsto. Kod svih nepokretnosti zajedno bilo je 30.495 kupoprodaja, 5,4 odsto manje, vrednih oko 2,2 milijarde evra, 8,1 odsto više (Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine, str. 3 i 4).
Isti smer beleže i Novi Sad, Niš i Kragujevac, gde je broj kupoprodaja svih nepokretnosti u istom kvartalu takođe smanjen (isti izveštaj, str. 5).
Cene stanova u Beogradu po opštinama
Prosečna cena kvadrata u užem urbanom području Beograda bila je 3.230 evra, medijana 3.245 evra, uz međugodišnji rast od 14,33 odsto (isti izveštaj, Tabela 10, str. 20). Obuhvat je bitan: reč je o deset katastarskih opština užeg jezgra, ne o regionu Grada Beograda iz kog dolazi onih 4.488 ugovora.
| Opština | Medijana realizovane cene (EUR/m2) | Međugodišnji rast |
|---|---|---|
| Savski venac | 4.163 | 11,96% |
| Stari grad | 4.025 | 10,75% |
| Vračar | 3.558 | 8,98% |
| Novi Beograd | 3.483 | 13,05% |
| Zvezdara | 3.175 | 14,39% |
| Palilula | 3.000 | 16,11% |
| Voždovac | 2.933 | 14,24% |
| Čukarica | 2.866 | 14,45% |
| Zemun | 2.814 | 6,26% |
| Stara Rakovica | 2.685 | 16,96% |
Izvor: Republički geodetski zavod, Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine, Tabela 11, str. 21. Ovo su cene iz overenih ugovora, ne tražene cene iz oglasa.
Rast nije isti svuda i to je najkorisniji nalaz tabele. Najbrže su rasle jeftinije opštine, Stara Rakovica i Palilula, najsporije Zemun i Vračar. Ko na Vračaru cenu postavlja po tempu sa Palilule, računa na skoro dvostruko veći rast nego što ga je njegova opština stvarno imala. Pregled po lokacijama držimo ažuran u tekstu o ceni kvadrata u Beogradu po opštinama.
Za dužu sliku bolji je indeks nego prosek, jer čisti uticaj strukture prodatih stanova. RGZ indeks cena stanova za Srbiju u drugom kvartalu 2026. iznosi 200,98, uz godišnji rast od 5,25 odsto (postojeći stanovi 5,98 odsto, novoizgrađeni 3,86 odsto). Za region Grada Beograda indeks je 213,01, a rast je usporio sa 6,24 na 5,65 odsto između prvog i drugog kvartala, po izdanju za drugo tromesečje 2026, str. 3.
Na vrhu tržišta: najskuplji prodat kvadrat oko 9.300 evra i najskuplji pojedinačan stan 1,6 miliona evra, oba u istom kvartalu i oba na Savskom vencu (Kvartalni izveštaj RGZ za II kvartal 2026, str. 18).
Kreditno finansiranje se okrenulo za jedan kvartal
Ovo je drugi veliki obrt. U prvom kvartalu 2026. broj ugovora u kojima je stan plaćen iz kredita rastao je 34,6 odsto međugodišnje, a u drugom je pao 6,5 odsto. Udeo kreditno finansiranih stanova ostao je 33,7 odsto, praktično isti kao godinu ranije (RGZ indeks cena stanova, prvo tromesečje 2026, str. 2, i drugo tromesečje 2026, str. 3).
U Beogradu je taj udeo znatno viši, 40,5 odsto. Više je samo u Nišu, 42,1 odsto, i Novom Sadu, 41,7 odsto, a najmanje u Kragujevcu, 30 odsto (Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine, str. 13).
Novca u bankama ima. Narodna banka Srbije za drugo tromesečje 2026. navodi da je tražnja stanovništva za stambenim kreditima porasla, da banke nisu menjale kreditne standarde i da je kamata na nove evroindeksirane stambene kredite ostala 4,4 odsto. Stambeni krediti su u tom tromesečju porasli za 30,5 milijardi dinara (NBS, „Trendovi u kreditnoj aktivnosti“, drugo tromesečje 2026, str. 12, 14 i 15).
Kvaka je u tome ko taj novac uzima. Nešto više od 40 odsto rasta stambenih kredita otpada na državni program za mlade, dakle na kupce prve nekretnine (isti izveštaj, str. 12). Rast kredita je koncentrisan u jednom segmentu kupaca i ne prevodi se u tražnju za svakim stanom. Koliko primanja treba za ratu, računali smo u tekstu kolika plata je potrebna za stambeni kredit, a stope po bankama u pregledu kamatnih stopa.
Neuknjiženo tržište se povlači
Promet nepokretnosti bez uknjižbe u Beogradu se brzo smanjuje. U drugom kvartalu 2026. zaključena su 1.222 takva ugovora, naspram 1.614 u istom kvartalu 2025. i 2.742 u istom kvartalu 2022. Udeo u beogradskim kupoprodajama pao je sa 35 odsto, koliko je bio 2022, na 18 odsto (isti izveštaj, Tabela 1 na str. 9 i Tabela 3 na str. 10).
Za vlasnika neuknjiženog stana to je konkretno sužavanje kruga kupaca. Za hipoteku banka traži uredno upisano vlasništvo, pa kreditni kupac, koji u Beogradu čini 40,5 odsto tržišta, u startu otpada. Isti razlog stoji visoko na listi u tekstu o tome zašto se stan ne prodaje.
Šta ovaj kvartal znači ako prodaješ
Rast cena nije dozvola za proizvoljnu cifru. Prodaje se manje stanova uz više novca po poslu, dakle kupci plaćaju, ali biraju. Loše postavljena cena sada košta više vremena nego pre godinu dana.
Gledaj rast svoje opštine, ne gradski prosek. Raspon u drugom kvartalu 2026. ide od 6,26 odsto u Zemunu do 16,96 odsto u Staroj Rakovici, pa gradski prosek ne opisuje skoro nijednu pojedinačnu opštinu.
Papiri odlučuju pre cene, jer se neuknjiženo tržište za četiri godine više nego prepolovilo. A kreditni kupac je u istom kvartalu bio 40,5 odsto beogradskog tržišta, pa ko ga unapred odbija briše dva od pet kupaca. Kako se ta dva profila porede, razložili smo u tekstu keš ili kreditni kupac.
Polaznu cifru daje besplatna procena vrednosti stana, a kako ta računica ide, opisali smo u tekstu kako se procenjuje vrednost stana.
Šta znači ako kupuješ
Uslovi finansiranja su mirni. Kamata na nove evroindeksirane stambene kredite stoji na 4,4 odsto, standardi odobravanja se nisu menjali, problematičnih stambenih kredita bilo je 1 odsto u junu 2026, a 49 odsto stambenih kredita ima fiksnu kamatu (NBS, „Trendovi u kreditnoj aktivnosti“, drugo tromesečje 2026, str. 14).
Izbora ima. Na portalu 4zida je 28. avgusta 2026. u Beogradu stajalo oko 10.900 aktivnih oglasa za prodaju stanova, a u celom drugom kvartalu prodato je 4.488 stanova. Po našem računu to je oko sedam meseci zalihe ponude.
Račun ima dve ograde. Broj oglasa je zaliha u jednom trenutku, a broj prodaja protok kroz tri meseca, i isti stan se često oglašava kod više agencija. Sedam meseci zalihe je uz to zdrav nivo apsorpcije, ne znak rasprodaje. Redosled koraka do overe je u vodiču kupovina stana korak po korak, a ko posluje u kom delu grada vidi se na pregledu agencija po opštinama.
Dve ograde bez kojih ove cifre varaju
Prva se tiče same statistike. RGZ retroaktivno koriguje ranije objavljene podatke, pa cifra iz starijeg teksta ne mora da odgovara istoj cifri u novom izveštaju. Indeks za prvi kvartal 2026, u svom izdanju objavljen kao 195,67, u izdanju za drugi kvartal stoji kao 198,62. Zato uz svaku cifru ovde piše izdanje iz kog je uzeta.
Druga se tiče poređenja koje se svuda pravi. Portal 4zida u analizi objavljenoj 19. avgusta 2026. navodi prosečnu oglašenu cenu u Beogradu od 3.271 evra po kvadratu za drugi kvartal, uz godišnji rast od 7 odsto, a RGZ za isti kvartal daje standardizovani prosek realizovanih cena u užem jezgru od 3.230 evra. Te dve cifre se ne oduzimaju: pokrivaju različite teritorije i različite metodologije, pa razlika među njima nije popust koji te čeka u pregovorima.
Uz istu ogradu ide i veličina uzorka. Cenovna statistika za uže jezgro počiva na 2.717 zapisa koji prođu filtere obračuna, a ne na svih 4.488 prodaja u regionu.
Najčešća pitanja o tržištu nekretnina u Beogradu
Koliko se stanova proda u Beogradu za tri meseca?
U drugom kvartalu 2026. u regionu Grada Beograda zaključeno je 4.488 ugovora o kupoprodaji stanova, 2,5 odsto manje nego u istom kvartalu 2025. U prvom kvartalu bilo ih je 4.089, pa je za polugođe zbir 8.577. Kvartalni podaci su iz publikacije RGZ indeks cena stanova za prvo i drugo tromesečje 2026, a zbir za polugođe je naš, jer RGZ polugodišnji izveštaj nije objavio.
Da li cene stanova u Beogradu i dalje rastu?
Rastu, ali sporije. Godišnji rast indeksa cena stanova za region Grada Beograda usporio je sa 6,24 odsto u prvom na 5,65 odsto u drugom kvartalu 2026. Po opštinama je raspon širi, od 6,26 odsto u Zemunu do 16,96 odsto u Staroj Rakovici, mereno na medijanu realizovane cene.
Kada izlazi sledeći zvanični presek tržišta?
Republički geodetski zavod izveštaj za II kvartal 2026. godine objavio je sredinom avgusta 2026, a datum objave za naredni kvartal ne najavljuje unapred. Po dosadašnjem ritmu presek za treći kvartal očekujemo krajem 2026. Čim izađe, radimo isti pregled po istom šablonu.
Šta dalje
Sažetak kvartala: 4.488 prodatih stanova uz pad od 2,5 odsto, 742 miliona evra prometa uz rast od 12,6 odsto, kreditno finansiranje koje je iz plusa od 34,6 odsto palo u minus od 6,5 odsto, i neuknjiženo tržište svedeno na 18 odsto beogradskih kupoprodaja.
Sledeći presek radimo za treći kvartal 2026, po istom šablonu, čim zvanični izveštaj izađe. Do tada, ako prodaješ, kreni od besplatne procene vrednosti stana i tek onda postavljaj cenu.
Ako biraš posrednika, na rang listi 18 beogradskih agencija uporedi kandidate po javnim kriterijumima, a šta smo merili piše u metodologiji rangiranja. Koja te je cifra iz ovog kvartala najviše iznenadila?
