Prodavac ti kaže da kao kupac prvog stana ne plaćaš porez. Investitor iz susedne zgrade priča o povraćaju PDV. Da li je to jedna olakšica ili dve, i koja se tebe tiče? I odakle onda četrdeset kvadrata koje agent pominje, a komšinica petnaest?
Većina kupaca do tačnog odgovora dođe tek kod notara, kad je kasno da se bilo šta doda u ugovor. Razlika vredi hiljade evra.
Reč je o dva različita prava iz dva različita zakona. Isključuju se međusobno i troše se jednom. Test odziva je jedan od pet kriterijuma po kojima rangiramo 18 beogradskih agencija, kako stoji u metodologiji, pa smo ovo pitanje postavljali mnogo puta i dobijali odgovore koji se ne slažu.
Ide redom: koja olakšica ide uz koji stan, ko ispunjava uslove, koliko kvadrata se priznaje, ko ulazi u porodično domaćinstvo, rokovi i pravna finesa koja menja pregovore o ceni. Na kraju je kontrolna lista koraka. Propisi u tekstu provereni su u avgustu 2026.
Dve olakšice, dva zakona: koja se tebe tiče
Podela zavisi samo od toga šta kupuješ. Kod polovnog stana, dakle stana koji prodaje fizičko lice, plaća se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5 odsto (član 30 Zakona o porezima na imovinu, tekst zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 94/2024). Tu dolazi u obzir oslobođenje za kupca prvog stana.
Kod novogradnje koju kupuješ od investitora poreza na prenos nema, jer se prenos na koji se plaća PDV izuzima od oporezivanja (član 24a tačka 1). U ceni je PDV po stopi od 10 odsto za stambene objekte i ekonomski deljive celine u okviru njih, dok je opšta stopa 20 odsto (član 23 stav 1 i stav 2 tačka 14 Zakona o PDV, tekst zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 109/2025). Na tom stanu se otvara pravo na refundaciju PDV.
Garažno mesto i poslovni prostor nisu stambeni objekat, pa idu po stopi od 20 odsto. Ako kupuješ stan i garažu iz istog ugovora, traži od investitora da ti pokaže koju je stopu primenio na koju stavku.
PDV ide samo na prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenom objektu, a svaki dalji promet vraća se u režim poreza na prenos (član 25 stav 2 tačka 3 Zakona o PDV). Stan u zgradi staroj dve godine, koji preprodaje fizičko lice, za tebe je polovan i povraćaja PDV nema.
| Šta kupuješ | Koji porez | Koja olakšica | Kome se obraćaš |
|---|---|---|---|
| Polovan stan od fizičkog lica | porez na prenos 2,5 odsto | oslobođenje za prvi stan, član 31a | lokalna poreska administracija |
| Novogradnja, prvi prenos | PDV 10 odsto, u ceni | refundacija PDV, član 56a | Poreska uprava |
Dve institucije, dva puta. Od 1. januara 2025. porez na prenos u celosti utvrđuju, naplaćuju i kontrolišu jedinice lokalne samouprave, koje se od tada smatraju poreskim organom (samostalni član 2 Zakona o izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu, „Sl. glasnik RS“ broj 92/2023). U Beogradu je to Sekretarijat za javne prihode. Refundacija PDV ostaje kod Poreske uprave.
Prvi stan uslovi: ko ima pravo
Uslovi su gotovo isti za obe olakšice. Traži se da si punoletan ili punoletna, državljanin ili državljanka Srbije, sa prebivalištem u Srbiji, i da od 1. jula 2006. do dana overe ugovora nisi imao ili imala stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini u Srbiji (član 31a stav 1 tač. 1 i 2 Zakona o porezima na imovinu, član 56a st. 1 i 2 Zakona o PDV). Datum 1. jul 2006. je fiksan i ne pomera se.
Zakon govori o stanu. Kuća, plac ili poslovni prostor po slovu tih odredaba ne isključuju pravo. Pošto se svaki slučaj ceni pojedinačno, tumačenje za svoju situaciju traži pre potpisa.
Za refundaciju PDV postoji i treći uslov, u praksi najtvrđi: cena sa PDV mora u potpunosti biti isplaćena prodavcu na tekući račun (član 56a stav 2 tačka 2). Deo cene dat gotovinom ruši celo pravo. Isti stav dopušta uplatu na odgovarajuće račune kod prodaje hipotekovane nepokretnosti i u izvršnom postupku.
Kvadratura: 40 kvadrata za tebe, po 15 po članu domaćinstva
Obe olakšice imaju istu meru. Priznaje se do 40 kvadrata za kupca, plus po 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. nije imao stan u Srbiji (član 31a stav 1 Zakona o porezima na imovinu, član 56a st. 4 i 5 Zakona o PDV).
Kod poreza na prenos, ako je stan veći, porez se plaća na razliku između površine kupljenog stana i oslobođene površine (član 31a stav 4). Kod PDV se refundira samo iznos koji odgovara priznatoj površini. Ako kupuješ svojinski udeo, olakšica ide srazmerno udelu (član 31a stav 2).
Ko ulazi u porodično domaćinstvo, a ko ne
Ovo je zatvorena lista i tu se najviše greši. Porodično domaćinstvo je zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda, a po članu 31a stav 3 čine ga kupac, supružnik kupca, deca i usvojenici kupca, deca i usvojenici supružnika, roditelji i usvojitelji kupca, i roditelji i usvojitelji supružnika. Svi moraju imati isto prebivalište kao kupac. Identična definicija stoji u članu 56a stav 6 Zakona o PDV.
Brata, sestre, unuka i vanbračnog partnera na listi nema, pa par koji nije u braku ne dobija dodatnih 15 kvadrata jedno preko drugog. Isto prebivalište je tvrd uslov: roditelj prijavljen na drugoj adresi ne donosi 15 kvadrata, ma koliko stvarno živeo sa tobom.
Koliko to vredi u parama, na stanu od 55 kvadrata
Uzmimo stan od 55 kvadrata i cenu od 100.000 evra, isti u obe varijante.
| Situacija | Bez olakšice | Sa olakšicom |
|---|---|---|
| Polovan stan, kupuješ sam ili sama | porez 2.500 evra | oslobođeno 40 kvadrata, porez na vrednost preostalih 15, oko 682 evra |
| Polovan stan, ti i supružnik bez stana | porez 2.500 evra | 40 plus 15 pokriva svih 55 kvadrata, poreza nema |
| Novogradnja, kupuješ sam ili sama | PDV u ceni oko 9.091 evro | refundira se deo za 40 od 55 kvadrata, oko 6.612 evra |
| Novogradnja, ti i supružnik bez stana | PDV u ceni oko 9.091 evro | refundira se ceo iznos, oko 9.091 evro |
Osnovica poreza na prenos je ugovorena cena, ako nije niža od tržišne vrednosti (član 27 st. 1 i 2). Koliko kvadrata dobijaš za taj novac zavisi od kraja, pa uporedi cene kvadrata po opštinama, naročito na Novom Beogradu gde ide najviše novogradnje. Ostale troškove do overe razložili smo u pregledu troškova kupovine stana.
Kupovina prvog stana i oslobađanje od poreza: formalno se oslobađa prodavac
Obveznik poreza na prenos je prodavac, odnosno prenosilac prava (član 25 stav 1). Zakon zato oslobođenje formuliše na strani obveznika: član 31b stav 1 to pravo uskraćuje obvezniku koji stan prenosi licu koje je olakšicu već iskoristilo. Kupac po zakonu nije obveznik, pa ni onaj koji se formalno oslobađa.
Prevedeno na sto za pregovore: ako po ugovoru porez plaća prodavac, olakšica smanjuje njegov trošak, ne tvoj. Do tebe ušteda stiže samo ako si ugovorom preuzeo ili preuzela porez, a to je najčešći slučaj u praksi.
Kupac sme da plati tuđu poresku obavezu, jer zakon dopušta da je ispuni i lice koje po poreskom zakonu za nju nije odgovorno (član 19 stav 2 tačka 3 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji). Klauzula ipak deluje samo između tebe i prodavca, a rešenje glasi na njegovo ime.
Zato pitaj konkretno: ako preuzimaš porez i ispunjavaš uslove, ušteda je tvoja i o njoj se pregovara kao i o ceni. Ako porez ostaje na prodavcu, ušteda je njegova, pa je pošteno da se to vidi u ceni stana.
Kod refundacije PDV te dvosmislenosti nema. Ti si nosilac prava, zahtev podnosiš u svoje ime, a poreski organ po sprovedenoj kontroli ispunjenosti uslova donosi rešenje o refundaciji (član 56a stav 8). Novac stiže tebi.
Rokovi: gde ljudi ispadnu iz prava
Kod oslobođenja se sve odigrava pre overe. Overenu izjavu kupca prvog stana na Obrascu IKPS-PPAP i dokaze predaješ javnom beležniku do momenta solemnizacije (član 36 st. 2 i 3, član 34 stav 3 tačka 2). Ako to propustiš, poreski organ te naknadno poziva u ostavljenom roku, a ako ni tada ne dostaviš, smatra se da prava nemaš (član 34 st. 6 i 7).
Uslovi se cene na dan zaključenja ugovora (član 31a stav 5). Poresku prijavu ne podnosiš kada je ugovor solemnizovao beležnik: on ispravu u roku od 24 sata šalje katastru kroz e-šalter, a katastar je prosleđuje poreskom organu (član 34 stav 1 tačka 3 i st. 2 i 4). Rok od 30 dana za prijavu (član 36 stav 1) važi samo van notarske procedure.
Kod refundacije PDV presečna su dva dana. Uslovi moraju biti ispunjeni na dan overe ugovora, osim uslova o potpunoj isplati cene, koji se ceni na dan podnošenja zahteva (član 56a stav 8). Aktuelan spisak dokumentacije traži u nadležnoj filijali Poreske uprave: Pravilnik o porezu na dodatu vrednost menjan je samo u 2026. dva puta („Sl. glasnik RS“ broj 30/2026 i 71/2026), pa spiskovi papira sa foruma brzo zastare. Od investitora traži potvrde o svim uplatama na njegov tekući račun, jer je potpuna isplata na račun zakonski uslov.
Dve olakšice se isključuju i troše se jednom
Ko je prvi stan stekao uz oslobođenje od poreza na prenos nema pravo na refundaciju PDV, a ko je refundaciju već ostvario ne može posle da traži oslobođenje (član 56a stav 7 tač. 1 do 4 Zakona o PDV, član 31b stav 1 Zakona o porezima na imovinu). Evidenciju o iskorišćenim pravima vodi nadležni poreski organ (član 31b stav 2), a to je od 1. januara 2025. lokalna poreska administracija.
Isto važi za članove domaćinstva. Ako je za tvog supružnika pravo iskorišćeno u ranijoj kupovini, tih 15 kvadrata više ne postoji. Kod para koji zajedno kupuje prvi stan to se lako previdi, pa pitanje „da li je neko od nas već koristio olakšicu“ postavi na početku, ne kod notara.
Šta ako stan prodaš ubrzo posle kupovine
U odredbama koje smo proverili, dakle u članovima 31a i 31b Zakona o porezima na imovinu i članu 56a Zakona o PDV, nema uslova da stan zadržiš određeni broj godina da bi olakšicu sačuvao ili sačuvala. Uslovi se cene na presečne dane: dan zaključenja odnosno overe ugovora i dan podnošenja zahteva za refundaciju.
Troši se samo pravo. Kad ga jednom iskoristiš, sledeći stan kupuješ bez njega, a isto važi i za člana domaćinstva preko koga je pravo iskorišćeno. Kad prodaješ, menjaš stranu stola i porez na prenos od 2,5 odsto po zakonu duguješ ti. Šta te sve čeka sa te strane, razložili smo u pregledu troškova prodaje stana. Da li se pojavljuje i porez na kapitalnu dobit, proveri sa advokatom, jer je to poseban propis.
Kontrolna lista: koraci i papiri
Prva četiri koraka odigravaju se pre nego što bilo šta potpišeš.
| Korak | Šta radiš | Kada |
|---|---|---|
| 1 | Utvrdi ko ti je prodavac, fizičko lice ili investitor, i da li je prvi prenos | pre predugovora |
| 2 | Proveri uslove: punoletstvo, državljanstvo, prebivalište, da od 1. jula 2006. nije bilo stana u tvom vlasništvu | pre predugovora |
| 3 | Prebroj priznatu površinu, 40 kvadrata plus po 15 po članu domaćinstva | pre predugovora |
| 4 | Proveri da li je neko od vas već koristio oslobođenje ili refundaciju | pre predugovora |
| 5 | Kod polovnog stana ugovorom uredi ko plaća porez na prenos | pre potpisa |
| 6 | Kod polovnog stana overi izjavu IKPS-PPAP i predaj je sa dokazima beležniku | do solemnizacije |
| 7 | Kod novogradnje celu cenu sa PDV plati na račun prodavca, bez gotovine | do konačne isplate |
| 8 | Kod novogradnje prikupi potvrde o uplatama, proveri spisak papira u filijali i podnesi zahtev | posle overe i isplate |
Deo dokaza organi razmenjuju međusobno, preko Servisne magistrale organa, pa se od tebe traži ono što tim putem ne mogu da pribave (član 27 stav 3). Ceo redosled poteza do uknjižbe stoji u vodiču kupovina stana korak po korak.
Najčešća pitanja o prvom stanu
Da li kupac prvog stana dobija i oslobođenje od poreza i povraćaj PDV?
Ne. To su dve olakšice iz dva zakona i međusobno se isključuju. Oslobođenje od poreza na prenos dolazi u obzir kod polovnog stana, refundacija PDV kod novogradnje na prvom prenosu. Ko je iskoristio jedno, nema pravo na drugo (član 56a stav 7 Zakona o PDV, član 31b stav 1 Zakona o porezima na imovinu).
Koliko kvadrata se priznaje kod kupovine prvog stana?
Do 40 kvadrata za kupca, plus po 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. nije imao stan u Srbiji. Kod većeg stana porez se plaća na razliku površine, a PDV se refundira srazmerno priznatoj površini.
Ko ulazi u porodično domaćinstvo kupca prvog stana?
Kupac, supružnik kupca, deca i usvojenici kupca, deca i usvojenici supružnika, roditelji i usvojitelji kupca, i roditelji i usvojitelji supružnika, svi sa istim prebivalištem kao kupac (član 31a stav 3 Zakona o porezima na imovinu). Brat, sestra, unuk i vanbračni partner nisu na listi.
Da li povraćaj PDV za prvi stan još postoji?
Postoji. Član 56a Zakona o PDV je na snazi u tekstu zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 109/2025, dok su članovi 56 i 56b brisani. Uslov koji se najčešće previdi je da cela cena sa PDV mora biti isplaćena na tekući račun prodavca.
Šta dalje
Prvo utvrdi koja te olakšica čeka, jer to zavisi od prodavca, ne od tvoje želje. Zatim prebroj kvadrate i članove domaćinstva, pa tek onda pregovaraj o ceni i o tome ko plaća porez. Kod polovnog stana najskuplja greška je dolazak kod notara bez overene izjave, a kod novogradnje uplata dela cene gotovinom.
Ako još biraš kome ćeš poveriti kupovinu, rang lista beogradskih agencija ih poredi po javnim kriterijumima. Ako uz kupovinu i prodaješ stan u kome sada živiš, besplatna procena vrednosti stana daje polaznu cifru.
