Uneo si ili unela iznos u kalkulator banke, izašla je rata koja deluje izvodljivo, pa je u banci prvo pitanje bilo kolika ti je plata i tu je računica stala? Negde piše da rata sme da uzme najviše 60 odsto primanja, pa se pitaš ko je to propisao? Ili znaš koliko mesečno možeš da odvojiš, ali ne znaš koliko je to kvadrata na Voždovcu?
Između rečenice „mogu da izdvojim toliko mesečno“ i rečenice „za to kupujem stan od toliko kvadrata“ obično nema nijednog teksta. Ovaj popunjava tu prazninu.
Prošli smo kroz objavljene uslove i reprezentativne primere sedam banaka, kroz Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga i kroz podatke Republičkog zavoda za statistiku, sve očitano 1. septembra 2026. Kako inače proveravamo i rangiramo, piše u metodologiji.
Redom: kako banka računa kreditnu sposobnost, tabela od plate do rate i do iznosa kredita, zašto te odnos kredita i vrednosti stana zaustavi i kad je plata sasvim u redu, pa tabela kvadrata po opštinama. Na kraju rok, godine i izuzetak koji zakon pravi za preduzetnike.
Kako banka računa kreditnu sposobnost i odakle priča o 60 odsto
Prvo da raščistimo najčešću zabludu. Narodna banka Srbije nije propisala nijedan procenat opterećenja primanja. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga („Sl. glasnik RS“ broj 19/2025) u članovima 23 do 26 traži samo da banka proceni kreditnu sposobnost, a član 23 stav 10 kaže da postupak procene banka uređuje svojim unutrašnjim aktima. Zakon joj u članu 23 stav 5 ostavlja osnov da pokazatelje propiše, ali ga za ovaj nije iskoristila.
Procenat od 60 odsto postoji, samo je bankarski. Od sedam banaka koje smo pregledali objavljuju ga dve: OTP navodi da rata sme da optereti platu sa najviše 60 odsto, Banca Intesa da se primanja opterećuju „uglavnom do maksimalno 50 odsto“. Ostalih pet ne objavljuje nikakav procenat, provereno 1. septembra 2026.
Jedan realan trag te cifre ipak postoji. Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita naplaćuje veću premiju čim stepen zaduženosti dostigne 60 odsto (doplata 0,50 odsto), 70 odsto (1,00) i 80 odsto (1,50, i to samo kad je bar 80 odsto obaveza ugovoreno u dinarima). To je tarifa NKOSK, provereno 1. septembra 2026. Prag te ne odbija, nego te košta.
Osnovica menja celu računicu. Banca Intesa objavljuje da neto primanja umanjuje za potrošačku korpu za prvog člana domaćinstva i za obaveze iz Kreditnog biroa. NLB istu definiciju koristi kad računa stepen zaduženosti od kog zavisi doplata na premiju NKOSK, sa minimalnom potrošačkom korpom za prvog odraslog člana domaćinstva po podacima statistike. Ima i donjih pragova: Intesa traži bar 30.000 dinara neto, ProCredit 36.000 uz šest meseci rada kod istog poslodavca.
Od plate do rate: koliki kredit mogu da dobijem
Sve rate ovde računate su po formuli anuiteta, A jednako K puta i, podeljeno sa (1 minus (1 plus i) na minus n), gde je i mesečna kamatna stopa. Banke u Srbiji koriste proporcionalni metod, pa je i nominalna stopa podeljena sa 12. Po toj formuli reprodukovali smo u cent dvanaest objavljenih rata Erste, AIK, NLB i Raiffeisen banke.
Radna stopa nam je 5,50 odsto i nju nismo prepisali ni iz jedne ponude. Erste je 1. avgusta 2026. objavila promenljivu stopu od 5,481 odsto (marža 2,80 plus šestomesečni Euribor od 2,681), a taj Euribor je 31. avgusta 2026. već 2,770 odsto, što istu formulu diže na 5,57. Cifra od 5,50 odsto stoji između te dve i po njoj je računata cela tabela.
Prosečna neto zarada u Srbiji za jun 2026. bila je 120.401 dinar, medijalna 94.281 (Republički zavod za statistiku, saopštenje o zaradama za jun 2026, objavljeno 25. avgusta 2026). Polovina zaposlenih zarađuje ispod 94.281 dinara, pa je za polovinu ljudi merodavan prvi red tabele.
| Neto plata mesečno | Rata pri 50 odsto | Kredit na 20 godina | Kredit na 30 godina |
|---|---|---|---|
| 94.281 din (medijalna, jun 2026) | 47.140 din, oko 402 EUR | oko 58.400 EUR | oko 70.700 EUR |
| 120.401 din (prosečna, jun 2026) | 60.200 din, oko 513 EUR | oko 74.600 EUR | oko 90.300 EUR |
| 150.000 din | 75.000 din, oko 639 EUR | oko 92.900 EUR | oko 112.500 EUR |
| 200.000 din | 100.000 din, oko 852 EUR | oko 123.900 EUR | oko 150.100 EUR |
| 250.000 din | 125.000 din, oko 1.065 EUR | oko 154.800 EUR | oko 187.600 EUR |
Naš obračun po formuli anuiteta, uz nominalnu stopu od 5,50 odsto i srednji kurs Narodne banke Srbije od 117,3707 dinara za evro na dan 28. avgusta 2026. Pri opterećenju od 60 odsto poslednje dve kolone rastu za petinu, pa prosečna plata nosi oko 108.400 evra na 30 godina.
Tabelu čitaj kao gornju granicu, ne kao ponudu. Ona pretpostavlja da nemaš druge kredite, karticu ni dozvoljeno prekoračenje. Kad banka od osnovice odbije potrošačku korpu, iznos pada po pravilu koje možeš sam ili sama da primeniš: svakih 5.000 dinara manje mesečne rate skida oko 7.500 evra sa kredita na 30 godina. Postojeći kredit od 12.000 dinara mesečno tako pojede oko 18.000 evra prostora za stan.
Rata iz tabele je čista glavnica sa kamatom. Osiguranje nepokretnosti od oko 40 evra godišnje, procena vrednosti i mesečno vođenje računa dolaze povrh nje. Za svoje brojke koristi kalkulator rate stambenog kredita, a uslovi po bankama su u vodiču kroz uslove za stambeni kredit.
Odnos kredita i vrednosti stana zaustavlja kupovinu i kad je plata dovoljna
Ovaj deo se u pričama o kreditnoj sposobnosti obično preskoči. Odluka o merama za očuvanje i jačanje stabilnosti finansijskog sistema u tački 4 stav 1 postavlja granicu na 80 odsto vrednosti nepokretnosti pod hipotekom, dakle 20 odsto učešća. Stav 2 iste tačke diže granicu na 90 odsto za prvu stambenu nepokretnost, a na 99 odsto u programu podrške mladima, gde je učešće jedan odsto. Kredite iznad 90 odsto vrednosti NKOSK uopšte ne osigurava.
Zamka je u tome što se procenat ne računa na cenu iz ugovora nego na procenjenu vrednost. Banca Intesa to i piše u svojim uslovima: uzima se niža od dve vrednosti, kupoprodajne ili procenjene. Zamisli da si se dogovorio ili dogovorila za stan od 100.000 evra uz učešće od 10.000. Ako procenitelj napiše 92.000, banka računa 90 odsto od te cifre, dakle 82.800 evra. Nedostaje ti 7.200 evra iz sopstvenog džepa, a plata sa tim nema veze.
Ista granica ume da bude i izlaz. Kad hipoteku stavljaš na drugu nekretninu, NKOSK dozvoljava osiguranje bez učešća ako je njena procenjena vrednost bar 30 odsto veća od iznosa kredita. Naslednicima i vlasnicima neopterećenog stana to otvara kupovinu bez ušteđevine. Kako procena nastaje, piše u tekstu kako se procenjuje vrednost stana.
Koliko kvadrata taj kredit kupuje po beogradskim opštinama
Sad spajamo dve računice. Uzimamo tri budžeta iz prve tabele, svaki sa učešćem od 10 odsto za prvu nekretninu, i delimo ih medijanama realizovanih cena. Stan od 78.000 evra nosi medijalna plata na 30 godina, stan od 100.000 prosečna, stan od 200.000 dve prosečne plate.
| Katastarska opština | Medijana cene (EUR/m2) | Budžet 78.000 EUR | Budžet 100.000 EUR | Budžet 200.000 EUR |
|---|---|---|---|---|
| Savski venac | 4.163 | 19 m2 | 24 m2 | 48 m2 |
| Stari grad | 4.025 | 19 m2 | 25 m2 | 50 m2 |
| Vračar | 3.558 | 22 m2 | 28 m2 | 56 m2 |
| Novi Beograd | 3.483 | 22 m2 | 29 m2 | 57 m2 |
| Zvezdara | 3.175 | 25 m2 | 31 m2 | 63 m2 |
| Palilula | 3.000 | 26 m2 | 33 m2 | 67 m2 |
| Voždovac | 2.933 | 27 m2 | 34 m2 | 68 m2 |
| Čukarica | 2.866 | 27 m2 | 35 m2 | 70 m2 |
| Zemun | 2.814 | 28 m2 | 36 m2 | 71 m2 |
| Stara Rakovica | 2.685 | 29 m2 | 37 m2 | 74 m2 |
Izvor cena: Republički geodetski zavod, Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine, Tabela 11. To su medijane iz overenih ugovora za deset katastarskih opština užeg urbanog područja, ne tražene cene iz oglasa. Kvadrature su naš obračun i zaokružene su.
Prvi i poslednji red nose celu poentu. Na budžetu od 78.000 evra razlika između Savskog venca i Stare Rakovice je deset kvadrata, a na budžetu od 200.000 evra dvadeset šest. Prosečna plata na Novom Beogradu nosi 29 kvadrata, na Čukarici 35. Pregled po lokacijama je u ceni kvadrata po opštinama, a promet u pregledu tržišta za drugi kvartal 2026. Na cenu stana dodaj i gotovinu za overu i takse, po tabeli troškova kupovine stana.
Rok otplate i godine: koliko ti banka stvarno daje
Rok od 360 meseci nudi svih sedam banaka, ali ne na svakom proizvodu. NLB kod fiksne stope ide od 96 do 240 meseci, a Erste za primanja do 100.000 dinara takođe do 240. Rok od 480 meseci postoji samo kod subvencionisanog kredita za mlade uz garanciju države.
Godine ograničavaju sa druge strane. Poslednja rata mora da dospe do 70. godine kod OTP i Banca Intese, a kod NLB do 70. kad je kredit osiguran kod NKOSK, odnosno do 72. bez tog osiguranja. Donja granica je 21 godina kod OTP, 20 kod Intese i NLB, 18 kod ProCredita.
Praktično: sa 45 godina ostaje ti 25 godina otplate. Rata na 90.000 evra tada je oko 553 evra umesto 511, a rata od 513 evra nosi kredit od oko 83.500 umesto 90.300. Kraći rok istovremeno smanjuje ukupnu cenu: tih 90.000 evra na 30 godina nosi oko 94.000 evra kamate, a na 20 godina oko 58.600.
Za uzrast od navršenih 20 do navršenih 35 godina i prvu nekretninu pravila su drugačija: učešće jedan odsto, iznos od 10.000 do 100.000 evra, prvih 72 meseca stopa 3,50 odsto od čega korisnik plaća 1,50 a država 2,00 procentna poena. Rok tu nije deo državnog programa nego bankarski parametar, pa NLB navodi 8 do 40 godina, a Raiffeisen 72 do 480 meseci.
Kamata iz reprezentativnog primera nije kamata koju ćeš platiti
Banka u primer upisuje Euribor sa dana poslednjeg usklađivanja, ne sa dana kad ti to čitaš. NLB u primeru od 3. jula 2026. koristi šestomesečni Euribor od 2,128 odsto sa 1. marta, pa kredit od 80.000 evra na 30 godina prikazuje sa ratom od 401,93 evra. Po vrednosti od 31. avgusta 2026, koja je 2,770 odsto, ista rata je oko 433 evra.
Trend je jednosmeran. Tromesečni Euribor je sa 2,312 odsto 1. jula otišao na 2,593 odsto 31. avgusta 2026, šestomesečni sa 2,554 na 2,770. Pola procentnog poena razlike na kreditu od 100.000 evra na 30 godina znači oko 32 evra mesečno i oko 11.400 evra kroz ceo rok.
Zato datum obračuna vredi koliko i sama stopa. Na dan 1. septembra 2026. jedino je Erste osvežila primere u avgustu, OTP je na julu, AIK na aprilu, a Banca Intesa još na primeru od 1. januara 2025. Stope po bankama poredimo u tekstu o kamatnim stopama na stambene kredite.
Zaštita od previsoke kamate ne važi za preduzetnike ni poljoprivrednike
Član 12 Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga stambeni kredit štiti strože nego ostale proizvode. Efektivna stopa ne sme preći stopu zatezne kamate umanjenu za 2,5 procentna poena (stav 5), dok se kod ostalih kredita na tu istu zateznu stopu dodaje 4 poena, kod kreditnih kartica 6, kod dozvoljenog prekoračenja 8 (stavovi 4, 6 i 7).
Koliko to iznosi u procentima, zavisi od pregleda koji objavljuje Narodna banka Srbije. Poslednji objavljeni pokriva period do 31. maja 2026. i navodi maksimalnu efektivnu stopu od 5,65 odsto za evro stambeni kredit prema 19,75 odsto za dinarsko dozvoljeno prekoračenje. Taj zbirni pregled na sajtu NBS 1. septembra 2026. još nije osvežen, pa cifru uzmi kao poslednju objavljenu, a ne kao današnju.
Plafon se inače pomera dva puta godišnje, jer Narodna banka Srbije prosečne ponderisane stope objavljuje 1. juna i 1. decembra (član 12 stav 10). Jedini javni trag novog preračuna za sada je Erste: za period od 1. juna do 30. novembra 2026. objavljuje maksimalnu nominalnu stopu od 7,12 odsto za dinare i 6,11 odsto za stranu valutu.
Stav 14 istog člana iz cele te zaštite isključuje preduzetnike i poljoprivrednike kao nosioce ili članove porodičnog gazdinstva. Ni plafon nominalne ni plafon efektivne stope ih ne pokrivaju, pa ko kupuje kao preduzetnik pregovara bez zakonskog gornjeg praga.
Najčešća pitanja o plati i kreditnoj sposobnosti
Da li NBS propisuje da rata sme da uzme najviše 60 odsto plate?
Nije to propisala. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga u članovima 23 do 26 traži samo da banka proceni kreditnu sposobnost, a član 23 stav 10 kaže da postupak procene banka uređuje svojim unutrašnjim aktima. Od sedam banaka koje smo pregledali cifru objavljuju dve: OTP navodi 60 odsto, Banca Intesa uglavnom do maksimalno 50 odsto.
Kolika plata treba za kredit od 100.000 evra?
Po formuli anuiteta, uz nominalnu stopu od 5,50 odsto i rok od 30 godina, rata je oko 568 evra, odnosno oko 66.600 dinara po srednjem kursu od 28. avgusta 2026. Pri opterećenju od 50 odsto treba ti neto plata od oko 133.000 dinara, pri 60 odsto oko 111.000. To važi bez drugih kreditnih obaveza, a stvarna granica je niža jer banka od primanja prvo odbija potrošačku korpu.
Zašto mi je banka odobrila manje nego što kalkulator pokazuje?
Zbog dve stvari koje kalkulator ne vidi. Prva je osnovica: banka računa prema neto plati umanjenoj za potrošačku korpu i za obaveze iz Kreditnog biroa. Druga je odnos kredita i vrednosti nekretnine, gde se uzima niža od kupoprodajne i procenjene vrednosti.
Šta dalje
Redosled je uvek isti. Prvo izračunaj ratu koju stvarno možeš da nosiš, pa od nje unazad iznos kredita, pa proveri prolazi li ti odnos kredita i procenjene vrednosti, i tek onda gledaj kvadrate. Ko krene obrnuto, od stana ka plati, lako završi tako što dva puta menja opštinu.
Kad dođeš do broja kvadrata, na redu je izbor lokacije i posrednika. Na rang listi 18 beogradskih agencija uporedi ko radi u tvom kraju, a kriterijumi su u metodologiji rangiranja. Ako pored kupovine i prodaješ stan, kreni od besplatne procene vrednosti stana, jer učešće najčešće dolazi baš odatle.
