Podaci ažurirani: 1. septembar 2026. Izvori: Narodna banka Srbije, Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, reprezentativni primeri banaka očitani na datume navedene u tabeli. Stope se menjaju više puta godišnje, pa stranicu redovno osvežavamo. Pre odluke uvek proveri aktuelnu ponudu direktno u banci.
Planiraš kupovinu na kredit, pa te zanima ko trenutno daje najbolju kamatu? Ili prodaješ stan i hoćeš da znaš koliko su kreditno sposobni kupci koji ti dolaze na razgledanja?
Odgovor je teže naći nego što bi trebalo. Svaka banka objavljuje samo svoju ponudu, kroz reprezentativni primer koji je često star više meseci. Mi ne prodajemo ni kredite ni stanove, pa možemo da poređamo brojke jednu pored druge i, što je ovde važnije, da uz svaku napišemo kad je obračunata.
Jedna stvar koju treba znati pre tabele
Poređenje efektivnih stopa između banaka bez gledanja datuma nema smisla. Banke u reprezentativni primer stavljaju vrednost EURIBOR-a sa dana usklađivanja, a ne sa dana kad ti to čitaš, pa objavljene rate sistematski pokazuju manje nego što bi danas stvarno platio ili platila.
Koliko manje, vidi se na konkretnom primeru. NLB Komercijalna u primeru za kredit od 80.000 evra na 30 godina navodi ratu od 401,93 evra, uz napomenu da je šestomesečni EURIBOR uzet sa 1. marta 2026, kada je iznosio 2,128 procenata. Na vrednost od 31. avgusta 2026, koja je 2,770 procenata, ista rata je oko 433 evra. Razlika je oko 31 evro mesečno, i nju nijedan objavljeni primer ne pokazuje.
Zato u tabeli ispod stoji i kolona sa datumom obračuna. Čitaj je pre nego što uporediš stope.
Ponude banaka: uporedni pregled
| Banka i tip ponude | Nominalna stopa | EKS | Primer obračunat |
|---|---|---|---|
| Erste, kombinovana | 4,90% fiksno 36 meseci, pa 2,80% + 6M EURIBOR | 5,69% | 01.08.2026. |
| Erste, promenljiva | 2,80% + 6M EURIBOR | 5,84% | 01.08.2026. |
| OTP, kombinovana za prvu nepokretnost | 4,15% fiksno 5 godina, pa 2,45% + 3M EURIBOR | 5,16% | 20.07.2026. |
| NLB Komercijalna, promenljiva bez NKOSK | 2,30% + 6M EURIBOR | 4,75% do 4,78% | 03.07.2026. |
| NLB Komercijalna, kombinovana | od 4,30% fiksno 36 meseci, pa od 2,40% + 6M EURIBOR | 4,80% do 4,83% | 02.07.2026. |
| NLB Komercijalna, fiksna do kraja | od 4,65% za rok do 20 godina | 5,03% do 5,07% | 02.07.2026. |
| ProCredit, promenljiva | 2,80% + 6M EURIBOR | 5,72% | 01.06.2026. |
| AIK, kombinovana | 4,50% fiksno 3 godine, pa 2,65% + 6M EURIBOR | 5,29% | 02.04.2026. |
| AIK, promenljiva | 2,35% + 6M EURIBOR | 5,15% | 02.04.2026. |
| UniCredit | po ponudi banke | po ponudi banke | 09. i 18.02.2026. |
| Raiffeisen, kombinovana | 4,50% fiksno, pa 2,65% + 3M EURIBOR | 4,88% | 06.01.2026. |
| Banca Intesa, zvanični primer | po ponudi banke | po ponudi banke | 01.01.2025. |
Tabela je poređana po datumu obračuna, od najsvežijeg ka najstarijem, i to je verovatno njen najkorisniji deo. Erste je jedina banka koja je primere osvežila u avgustu 2026. Raiffeisen i Banca Intesa objavljuju primere stare više od pola godine, pa se njihove stope ne mogu porediti sa Erste brojkama kao da su iz istog trenutka.
Dve dopune uz tabelu. Prva: nekoliko banaka ima posebnu, povoljniju ponudu za kupce sa primanjima do 100.000 dinara, pa Erste tu nudi fiksnih 4,00 procenata uz efektivnu stopu od 4,34 procenta. Druga: Eurobank Direktna više ne postoji kao zasebna banka, pripojena je AIK banci u martu 2025, pa njene ponude koje još kruže internetom slobodno ignoriši.
Zašto su kamate porasle u 2026
Do 31. decembra 2025. važilo je jednostavno pravilo: kamata na stambeni kredit, i fiksna i promenljiva, nije smela da pređe 5 procenata. To je bila prelazna odredba Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga („Sl. glasnik RS“, broj 19/2025), član 76 stav 4. Ta tvrda granica je istekla.
Efekat se vidi u primeru Banca Intese, koja za isti kredit navodi ratu od 270,60 evra do 31. decembra 2025, po stopi od 5,00 procenata, pa 285,06 evra od 1. januara 2026, po stopi od 5,53 procenta. Petica se često i danas prepričava kao da važi. Ne važi.
Zakonski plafon danas: kako se računa
Od 1. januara 2026. plafon nije fiksan broj nego formula. U 2026. i 2027. maksimalna nominalna stopa je prosečna ponderisana stopa uvećana za jednu petinu, a od 1. januara 2028. uvećanje se menja na jednu četvrtinu. Narodna banka Srbije prosečne stope objavljuje dva puta godišnje, 1. juna i 1. decembra, a banke novo ograničenje primenjuju u roku od 15 dana.
Uz to postoji i drugi plafon, na efektivnu stopu u trenutku zaključenja ugovora. Kod stambenog kredita to je stopa zatezne kamate umanjena za 2,5 procentna poena, dok se kod ostalih kredita na zateznu dodaju 4 poena, kod kreditnih kartica 6, a kod dozvoljenog prekoračenja 8. Ponuda koja prođe jedan test može pasti na drugom.
Ovde ti dugujemo iskrenu napomenu o izvoru. Zbirni pregled ograničenja na sajtu Narodne banke i 1. septembra 2026. prikazuje period do 31. maja 2026, sa datumom objave decembar 2025, i navodi 5,88 procenata za promenljivu i 5,18 za fiksnu stopu kod kredita u evrima, uz maksimalnu efektivnu stopu od 5,65 procenata. To ne znači da novi preračun ne postoji: Erste banka objavljuje da za period od 1. juna do 30. novembra 2026. primenjuje ograničenje nominalne stope na promenljive stambene kredite od 7,12 procenata za dinare i 6,11 procenata za stranu valutu. Zbirni pregled, dakle, kasni za onim što banke primenjuju. Aktuelni plafon pre potpisa proveri direktno kod banke.
Jedna zaštita se lako previdi, a vredi novca. Ako na ugovoreni dan usklađivanja promenljiva stopa pređe zakonsko ograničenje, banka je dužna da za naredni period primeni plafon. Ograničenje, dakle, štiti i postojeće korisnike, ne samo one koji tek potpisuju.
Važan izuzetak: ta zaštita se ne odnosi na preduzetnike i poljoprivrednike. Ko kupuje na firmu, nema ni plafon nominalne ni plafon efektivne stope.
EURIBOR: brojka koja ti određuje ratu posle fiksnog perioda
Skoro sve promenljive stope u tabeli vezane su za šestomesečni ili tromesečni EURIBOR. Šestomesečni je 31. avgusta 2026. iznosio 2,770 procenata. Tromesečni je 21. avgusta bio 2,52, a dvanaestomesečni 3,00 procenta.
Kad porediš banke, poredi maržu, jer je EURIBOR isti za sve. Marža od 2,30 i marža od 2,80 procenata na kredit od 100.000 evra prave razliku merenu hiljadama evra kroz otplatu.
Vredi znati i kada rast EURIBOR-a stvarno stiže na tvoju ratu, jer se banke razlikuju. Banca Intesa usklađuje kvartalno, NLB Komercijalna i ProCredit polugodišnje, a Erste primenjuje vrednost sa 1. avgusta 2026. Kod jedne banke promena stiže za nekoliko nedelja, kod druge može da čeka i mesecima.
Subvencionisani krediti za mlade: i dalje traju
Državni program za kupce od navršenih 20 do navršenih 35 godina i dalje je aktivan. Učešće je najmanje 1 procenat, prvih 72 meseca ukupna nominalna stopa je 3,50 procenata, od čega korisnik plaća 1,50 a država subvencioniše 2 procentna poena. Maksimalan kredit je 100.000 evra, a garancija države pokriva 40 procenata iznosa u prvih deset godina.
Uslove subvencije propisuje država i isti su kod svih banaka učesnica, pa se poređenje svodi na naknade i na maržu posle isteka subvencije. A tu se banke razlikuju: rok otplate i referentna stopa nisu deo državnog programa nego bankarski parametri, pa jedna banka nudi šestomesečni, a druga tromesečni EURIBOR.
Obaveza koja se često prečuje, a traje šest godina: korisnik mora da stanuje u kupljenoj nepokretnosti i ne sme da je otuđi niti izda u zakup šest godina od odobravanja kredita.
EKS ili NKS: koju kolonu zapravo porediš
Nominalna stopa je cena pozajmljenog novca. Efektivna uračunava i troškove koje uz kredit plaćaš: obradu, procenu vrednosti, osiguranje kod NKOSK, vođenje računa. Zato dve banke sa istom nominalnom stopom mogu imati primetno različitu efektivnu, a jedina poštena kolona za poređenje ukupnog troška je efektivna, i to za isti iznos, rok i učešće.
Uz efektivnu stopu idu dva upozorenja. Računa se uz pretpostavku da stopa i troškovi ostaju nepromenjeni do kraja otplate, pa kod promenljive stope računa kao da EURIBOR nikad ne mrdne. I banke ne koriste isti EURIBOR, pa dve naizgled uporedive ponude zapravo prate različite krive.
Da li si znao ili znala da banka kod stambenog kredita traži i da nepokretnost bude uknjižena, jer na neuknjižen stan ne može da upiše hipoteku? Ako je stan koji kupuješ neuknjižen, kredit po pravilu otpada, ma kako povoljna stopa bila.
Metodologija i ograde
Podaci u tabeli su reprezentativni primeri sa sajtova banaka, očitani 1. septembra 2026, a kolona sa datumom pokazuje kada je banka taj primer obračunala. Efektivna stopa uvek zavisi od konkretnog iznosa, roka, učešća i osiguranja, pa se tvoja ponuda može razlikovati. Promotivne ponude traju kratko i ovde ih ne prenosimo kao aktuelne. Mi nismo banka ni kreditni posrednik i ovaj pregled nije finansijski savet: pre odluke zatraži zvanične ponude od najmanje tri banke i poredi efektivne stope za identične parametre.
Šta dalje
Kamata je polovina računice, druga polovina je cena kvadrata. Koliko realno košta kvadrat tamo gde kupuješ, proveri u našem pregledu cena po beogradskim opštinama, a uslove koje banke traže razložili smo u tekstu o stambenom kreditu i poređenju ponuda. Ako prodaješ stan i očekuješ kreditnog kupca, znaj da u Beogradu dva od pet kupaca kupuju uz kredit: proveri koliko tvoj stan vredi kroz besplatnu procenu, a za vođenje takve prodaje pogledaj rang listu agencija i kako smo je pravili.
