Podaci ažurirani: 22. avgust 2026. Izvori: Narodna banka Srbije, javne ponude i reprezentativni primeri banaka, uporedni pregledi. Stope se menjaju i po više puta godišnje, pa stranicu redovno osvežavamo; pre odluke uvek proveri aktuelnu ponudu direktno u banci.
Planiraš kupovinu na kredit, pa te zanima ko trenutno daje najbolju kamatu? Ili prodaješ stan i hoćeš da znaš koliko su kreditno sposobni kupci koji ti dolaze na razgledanja?
Odgovor je teže naći nego što bi trebalo: svaka banka objavljuje samo svoju ponudu, i to kroz reprezentativne primere koje je nezgodno porediti. Mi ne prodajemo ni kredite ni stanove, pa možemo da poređamo brojke jednu pored druge i kažemo šta znače. Evo stanja na tržištu stambenih kredita krajem avgusta 2026.
Ukratko: kolike su kamate danas
Prosečna kamata na novoodobrene stambene kredite u Srbiji je početkom 2026. iznosila oko 4,5 procenata, što je istorijski nizak nivo, dok je prosek na postojećim kreditima oko 5 procenata, po podacima Narodne banke Srbije. Efektivne stope u aktuelnim ponudama banaka kreću se okvirno od 4,9 do 5,5 procenata za standardne kredite indeksirane u evrima.
Dominantan model na tržištu je kombinovana stopa: fiksna kamata prve tri godine (negde pet ili deset), a posle toga promenljiva, vezana za EURIBOR uz maržu banke. Čisto fiksnih ponuda za ceo rok je malo i po pravilu su skuplje.
Ponude banaka: uporedni pregled
Primeri važe za tipičan slučaj sa uporednih pregleda: kredit od 50.000 evra na 20 godina, kombinovana stopa sa fiksnim periodom od tri godine. Tvoja ponuda će se razlikovati po iznosu, roku, učešću i profilu, pa brojke čitaj kao orijentir za poređenje, ne kao obećanje.
| Banka | Početna NKS | EKS | Posle fiksnog perioda | Podatak od |
|---|---|---|---|---|
| NLB Komercijalna | 4,30% prve 3 god. | 4,89% | 6M EURIBOR + 2,25% | 21.08.2026. |
| AIK banka | 4,00% prve 3 god. | 5,05% | 6M EURIBOR + 2,65% | 21.08.2026. |
| OTP banka | 4,75% prve 3 god. | 5,20% | 3M EURIBOR + 2,70% | 21.08.2026. |
| Erste banka | 4,90% prve 3 god. | 5,48% | 6M EURIBOR + 2,80% | 21.08.2026. |
| Banca Intesa | po ponudi banke | oko 4,9% | po ponudi banke | april 2026. |
| Raiffeisen banka | fiksni period 5 ili 10 god. | oko 4,95% | EURIBOR + marža | april 2026. |
| UniCredit banka | po ponudi banke | oko 5,0% | po ponudi banke | april 2026. |
| Poštanska štedionica | 2,9% prvih 36 mes. uz NKOSK | po ponudi banke | 6M EURIBOR + 2,9 do 3,6% | opšti uslovi, bez datuma |
Tri napomene uz tabelu. Prvo, za Intesu, Raiffeisen i UniCredit poslednji javno uporedivi podatak je iz aprila 2026, pa aktuelnu ponudu proveri na sajtu banke. Drugo, podatak Poštanske štedionice dolazi iz opštih uslova banke bez jasnog datuma objave i deluje povoljnije od tržišta, pa ga tretiraj kao neproveren dok ga banka ne potvrdi. Treće, Eurobank Direktna više ne postoji kao zasebna banka: pripojena je AIK banci u martu 2025, pa njene „ponude“ koje još kruže po internetu slobodno ignoriši.
Poučan detalj za kraj tabele: AIK ima najnižu početnu kamatu, a NLB najniži EKS. Niska stopa prvih godina ne znači najjeftiniji kredit, o čemu više u nastavku.
NBS plafon: dokle kamata uopšte sme da ide
Od 1. januara 2026. u Srbiji važi zakonsko ograničenje kamata na stambene kredite: u 2026. i 2027. maksimalna stopa je prosečna ponderisana stopa uvećana za jednu petinu, a NBS preračun objavljuje dva puta godišnje. Od 2028. uvećanje se menja na jednu četvrtinu.
Poslednji objavljeni plafon, sa važenjem od 1. januara do 31. maja 2026, iznosio je 5,88 procenata NKS za promenljive stope kod kredita indeksiranih u evrima, odnosno 5,18 procenata za fiksne stope na nove ugovore, uz maksimalnu EKS od 5,65 procenata. Preračun za tekući period u trenutku pisanja nije bio javno objavljen, pa važeći plafon proveri na sajtu NBS. Za tebe je poenta jednostavna: ponuda iznad plafona ne sme da postoji, a većina banaka je trenutno i osetno ispod njega.
EURIBOR: brojka koja ti određuje ratu posle fiksnog perioda
Skoro sve promenljive stope u tabeli vezane su za šestomesečni ili tromesečni EURIBOR. Na dan 21. avgusta 2026. tromesečni EURIBOR iznosi 2,52 procenta, šestomesečni 2,77, a dvanaestomesečni 3,00 procenta.
Računica na primeru: kredit sa maržom od 2,25 procenata uz šestomesečni EURIBOR od 2,77 daje stopu od oko 5 procenata posle isteka fiksnog perioda. Kad porediš banke, poredi upravo maržu, jer je EURIBOR isti za sve: marža od 2,25 i marža od 2,80 na kredit od 100.000 evra prave razliku merenu hiljadama evra kroz otplatu.
Subvencionisani krediti za mlade: i dalje traju
Državni program za kupce od 20 do 35 godina i dalje je aktivan: učešće od samo 1 procenat, prvih šest godina fiksna stopa za korisnika od 1,5 procenata (država subvencioniše dva procentna poena), a posle toga šestomesečni EURIBOR plus marža od 2 procenta. Subvencija pokriva kredite do 100.000 evra, rok otplate ide do 40 godina, bez naknada za obradu i prevremenu otplatu.
Uslovi su isti kod svih banaka učesnica, jer ih propisuje država: u programu su, između ostalih, Intesa, Raiffeisen, NLB Komercijalna, Erste, UniCredit i AIK. Bitno ograničenje koje se često prečuje: kupljena nepokretnost je prva u vlasništvu i ne sme se prodati ni izdavati šest godina.
EKS ili NKS: koju kolonu zapravo porediš
Nominalna kamatna stopa (NKS) je cena kamate; efektivna (EKS) uračunava i troškove koje uz kredit plaćaš: obradu, procenu, osiguranje kod NKOSK, premije. Zato dve banke sa istom NKS mogu imati primetno različit EKS, a jedina poštena kolona za poređenje ukupnog troška je EKS, i to za isti iznos, rok i učešće.
Da li si znao ili znala da banka kod stambenog kredita traži i da nepokretnost bude uknjižena, jer na neuknjižen stan ne može da upiše hipoteku? Ako je stan koji kupuješ neuknjižen, kredit po pravilu otpada, ma kako povoljna stopa bila.
Metodologija i ograde
Podaci u tabeli su reprezentativni primeri sa javnih uporednih pregleda i sajtova banaka, očitani na datume navedene u tabeli. EKS uvek zavisi od konkretnog iznosa, roka, učešća i osiguranja, pa se tvoja ponuda može razlikovati. Mi nismo banka ni kreditni posrednik i ovaj pregled nije finansijski savet: pre odluke zatraži zvanične ponude od najmanje tri banke i poredi EKS za identične parametre.
Šta dalje
Kamata je polovina računice; druga polovina je cena kvadrata. Koliko realno košta kvadrat tamo gde kupuješ, proveri u našem pregledu cena po beogradskim opštinama. Ako prodaješ stan i očekuješ kreditnog kupca, znaj da otprilike svaka treća kupovina ide uz kredit: proveri koliko tvoj stan vredi kroz besplatnu procenu, a za vođenje takve prodaje pogledaj rang listu agencija i kako smo je pravili.
