Podaci ažurirani: 22. avgust 2026. Izvori: RGZ evidencija realizovanih cena (najsvežiji dostupni preseci, zaključno sa prvim kvartalom 2026) i oglasne cene sa najvećih portala (jul 2026). Stranicu osvežavamo kad izađe novi kvartalni presek.
Koliko košta kvadrat u Beogradu? Zavisi koga pitaš: oglase, koji traže jedno, ili overene ugovore, koji kažu drugo. Razlika između te dve cifre je u proseku oko 6 do 8 procenata, a po nekim opštinama i do 20.
Zato ovde držimo obe. U tabeli ispod su realizovane cene iz evidencije Republičkog geodetskog zavoda, dakle cene po kojima su stanovi stvarno prodati, uporedo sa oglašenim cenama sa portala. Jedna kolona ti govori šta tržište plaća, druga s čim se tvoj stan takmiči u pretragama.
Prosek Beograda: šta kažu poslednji podaci
Po RGZ podacima za prvi kvartal 2026, prosečan kvadrat stana u Beogradu dostigao je 3.096 evra za starogradnju i 3.147 evra za novogradnju, uz godišnji rast od oko 14 procenata. Oglašene cene su, očekivano, iznad toga: prosek na portalima se u julu 2026. kretao od 3.271 do 3.344 evra po kvadratu.
Zanimljiv detalj iz istog preseka: broj overenih kupoprodaja raste, u prvom kvartalu 2026. sklopljeno je preko 30.000 ugovora na nivou Srbije, a otprilike svaka treća kupovina stana ide uz stambeni kredit. Cene, uprkos stalnim najavama pada, i dalje idu naviše.
Cena kvadrata po opštinama
| Opština | Realizovano (RGZ) | Oglašeno (jul 2026) | Beleška |
|---|---|---|---|
| Savski venac | 4.104 EUR/m² | 4.737 EUR/m² | Najskuplja opština; Beograd na vodi ide od 5.000 do 6.800 EUR/m² i više |
| Stari grad | 4.069 EUR/m² | 4.593 EUR/m² | Najskuplji prodat stan u prvom kvartalu: 12.000 EUR/m² |
| Vračar | oko 3.607 EUR/m²* | 4.198 EUR/m² | Novogradnja mestimično jeftinija od reprezentativne starogradnje |
| Novi Beograd | oko 3.034 EUR/m²* | 3.629 EUR/m² | Ogromne razlike po blokovima; novi projekti i preko 4.000 EUR/m² |
| Zvezdara | 2.933 EUR/m²* | 2.960 EUR/m² | Oglasi i realizacija skoro izjednačeni |
| Čukarica | 2.803 EUR/m² | 2.807 EUR/m² | Natprosečan godišnji skok realizovanih cena |
| Zemun | 2.783 EUR/m² | 2.809 EUR/m² | Centar i kej skuplji; Altina i Batajnica osetno ispod proseka |
| Voždovac | oko 2.643 EUR/m²* | 3.161 EUR/m² | Najveći raskorak oglasa i realizacije, oko 15 do 20 procenata |
| Palilula | oko 2.547 EUR/m²* | 2.718 EUR/m² | Leva obala Dunava (Krnjača, Borča) znatno ispod proseka opštine |
| Rakovica | 2.574 EUR/m² | 2.483 EUR/m² | Najbrži relativni rast: sa 2.097 na 2.574 EUR/m² za tri kvartala |
* Za opštine označene zvezdicom poslednji javno dostupan RGZ presek je nešto stariji od prvog kvartala 2026, pa realnu cifru danas treba čitati kao donju granicu. Cene su prosek starogradnje; novogradnja je po pravilu nekoliko procenata iznad.
Oglašena ili realizovana: koju cenu da gledaš
Ako prodaješ, kalkulaciju počni od realizovanih cena, jer su to pare koje stvarno menjaju vlasnika. Oglašene cene su korisne kao slika konkurencije: ako se tvoj oglas pojavi 15 procenata iznad svih uporedivih, kupci će ga preskakati bez poziva.
Ako kupuješ, razlika između dve kolone ti je gruba mera pregovaračkog prostora. U praksi se najviše postiže tamo gde je raskorak najveći, na primer na Voždovcu, a najmanje tamo gde su kolone izjednačene, kao na Zvezdari, Čukarici i u Zemunu. Realan pregovarački raspon na beogradskom tržištu je oko 5 do 10 procenata od tražene cene.
Rakovica je posebna priča: oglasi su tamo trenutno u proseku niži od realizovanih cena, što je statistički kuriozitet koji dolazi od strukture ponude, ali i signal koliko brzo ta opština poskupljuje.
Šta pomera cenu unutar iste opštine
Prosek opštine je početak računice, ne kraj. Ista kvadratura ume da se razlikuje i 30 procenata u dve ulice razmaka: mikrolokacija, sprat i lift, stanje stana, grejanje i uknjiženost rade ostatak posla. Kako se te korekcije računaju, objasnili smo u tekstu o tome kako se procenjuje vrednost stana.
Da li si znao ili znala da neuknjižen stan po pravilu ne može da kupi kreditni kupac, jer banka nema na šta da upiše hipoteku? Pošto se otprilike svaka treća kupovina finansira kreditom, neuknjiženost ne obara samo cenu, nego i broj ljudi koji tvoj stan uopšte mogu da plate.
Metodologija i izvori
Realizovane cene: kvartalni pregledi RGZ evidencije cena iz overenih kupoprodajnih ugovora, poslednji dostupni presek za svaku opštinu. Oglašene cene: prosek aktivnih oglasa na najvećim domaćim portalima, presek iz jula 2026. RGZ podaci kasne kvartal za tržištem, pa deo razlike između kolona dolazi i od tog kašnjenja, ne samo od pregovora. Cene su prosečne vrednosti i ne zamenjuju procenu konkretnog stana.
Šta dalje
Ako te zanima tvoja opština detaljnije, na stranicama opština smo poređali i agencije za nekretnine po beogradskim opštinama, jer lokalno iskustvo agenta vredi upravo onoliko koliko ove tabele variraju od ulice do ulice. Ako prodaješ, pre svega proveri odakle polaziš: besplatna procena vrednosti stana pretvara prosek iz tabele u cifru za tvoj konkretan stan. A za izbor posrednika je tu rang lista agencija sa javnom metodologijom.
