Našao si ili našla stan koji ti se sviđa, i sad ne znaš šta se prvo radi? Koliko kapare se daje i šta biva ako neko odustane? I kada si tačno vlasnik, kod beležnika ili kad te katastar upiše?
Kupovina stana se većini ljudi dogodi jednom ili dvaput u životu, a druga strana za tim stolom to radi profesionalno. Osećaj da pravila znaju svi osim tebe prolazi čim vidiš redosled.
Dok smo rangirali 18 beogradskih agencija, videli smo gde poslovi najčešće pucaju: na proveri papira pre kapare i na dogovoru o tome kada novac menja vlasnika. Vodič ide redom kojim se stvari dešavaju, od budžeta do uknjižbe, sa posebnim odeljkom o kupovini od investitora. Uz korake stoji i šta tražiš na papiru i iz kog propisa pravilo dolazi. Propise smo proverili u avgustu 2026.
Korak 1: Budžet i način plaćanja
Pre prvog oglasa treba ti tačan broj: koliko imaš danas, koliko ti banka odobrava i koliko ostaje za troškove koji nisu cena stana. Šta banka traži, razložili smo u vodiču kroz uslove stambenog kredita, a pratimo i kamatne stope po bankama.
Jedno pravilo o gotovini iznenadi skoro svakog kupca. Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma u čl. 46 zabranjuje primanje gotovog novca od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti, i onda kada se plaćanje razbije na više povezanih transakcija tokom godinu dana. Posle izmena objavljenih u „Sl. glasniku RS“ br. 94/2024 to važi i za fizička lica koja novac primaju po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti.
Izlaz je u istom članu: uplata gotovine na račun prodavca kod banke ne smatra se primanjem gotovog novca. Novac iz sefa, dakle, ne ide iz ruke u ruku, nego na račun. Ostale stavke budžeta složili smo u pregledu troškova kupovine stana, a na papiru ovde tražiš pisanu informaciju banke o iznosu i uslovima kredita.
Korak 2: Pretraga i izbor lokacije
Cena kvadrata se u Beogradu razlikuje od opštine do opštine, pa se ovde donosi odluka koja te košta najviše novca. Uporedi cene kvadrata po opštinama, pa suzi izbor po onome što posle kupovine ne možeš da promeniš: sprat i lift, orijentacija, buka, parking, udaljenost od prevoza i škole. Cena iz oglasa je pri tom početna cifra; kako se izvodi realna, piše u tekstu o tome kako se procenjuje vrednost stana.
Ponudu po delovima grada poređali smo na stranicama opština, od Vračara i Novog Beograda do Zemuna. Ako ideš preko agencije, prvo proveri da li je posrednik upisan u registar posrednika, a ostale kriterijume smo složili u kontrolnoj listi za izbor agencije.
Korak 3: Provera nepokretnosti pre kapare
Ovo je jedini korak u kome problem možeš da otkriješ dok te još ništa ne košta. Prvi pogled je besplatan: javni pristup servisu eKatastar Republičkog geodetskog zavoda ne traži ni registraciju ni naknadu, a pretraga ide po broju katastarske parcele u katastarskoj opštini ili po adresi.
Javni pristup ima granicu. Zbog Zakona o zaštiti podataka o ličnosti prikazuje samo osnovne podatke o nepokretnosti i o imaocu prava, pa se tereti tu ne vide uvek u celini. Zato pre kapare uzmi zvaničan izvod iz lista nepokretnosti. Izdaju ga javni beležnici i geodetske organizacije, a po Uredbi iz „Sl. glasnika RS“ br. 91/2020 ne smeju da naplate ništa osim propisane takse.
Da li si znao ili znala da taj izvod za tebe pribavljaju drugi? Po obaveštenju Zavoda od 27. jula 2025, podatke iz katastra dužni su da pribave sami državni organi, opštine, javna preduzeća, banke i advokati, i ne smeju da ih traže od tebe. Izvod pre kapare vadiš za svoju proveru, ne za tuđi šalter.
U izvodu gledaš tri stvari. Da li je kao imalac prava upisan baš čovek koji ti prodaje stan. Da li se površina, struktura i sprat poklapaju sa stanom koji si obišao ili obišla. I deo u koji se upisuju tereti i ograničenja: hipoteke, službenosti i zabeležbe. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture u čl. 15 st. 1 među zabeležbama nabraja i spor po tužbi radi utvrđenja prava svojine i zabranu otuđenja. Zabeležba spora je najozbiljniji signal i kaparu tu ne daješ bez advokata.
Hipoteka ne ruši kupovinu, ali menja scenario isplate. Saglasnost za brisanje daje banka, ne prodavac: po Zakonu o hipoteci poverilac je dužan da dozvoli brisanje kad mu je potraživanje isplaćeno u celosti (čl. 44 st. 3) i da bez odlaganja izda potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje (čl. 44 st. 4). Na papiru tražiš svež izvod, ispravu o sticanju prodavca i informaciju banke o preostalom dugu.
Korak 4: Neuknjižen stan i predbeležba
Ako prodavac nije upisan u katastar, posao nije nemoguć, ali menja pravnu težinu. Beležnik sme da potvrdi ugovor kad prodavac ispravama dokaže pravni kontinuitet do upisanog prethodnika, uz upozorenje da se kupac tada ne može pozivati na pouzdanje u javne knjige. To počiva na stavu Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije iz 2017. i na pravilima o dokazivanju sticanja iz Zakona o državnom premeru i katastru.
Kad objekat nema upotrebnu dozvolu ili je u postupku ozakonjenja, primenjuje se čl. 4a Zakona o prometu nepokretnosti: beležnik mora da upozori ugovornike i to upozorenje unese u ispravu, a ako se oni tome protive, odbija službenu radnju. Isti stav Komore upozorava i na rizik da kupac stekne građevinski materijal koji bi o svom trošku morao da ukloni.
Kad isprava ne ispunjava uslove za konačan upis, katastar upisuje predbeležbu, uslovni upis po čl. 11 st. 1 i 2 Zakona o postupku upisa. Ako rok za opravdanje nije određen u ispravi, iznosi tri meseca (čl. 11 st. 3), a neopravdana predbeležba briše se po službenoj dužnosti. Opravdanjem predbeležba postaje upis stvarnog prava sa dejstvom od trenutka upisa predbeležbe (čl. 12), pa kupac zadržava red prvenstva.
Korak 5: Kapara i predugovor
Kapara je iznos koji se daje pri zaključenju ugovora, kao znak da je ugovor zaključen, i mora se vratiti ili uračunati u cenu (Zakon o obligacionim odnosima, čl. 79 st. 1 i 2). Visina nije propisana. Oko 10 odsto cene je tržišna praksa, a jedina zakonska granica je čl. 80 st. 4, po kome sud može da smanji preterano veliku kaparu.
Sad najskuplji mit na tržištu. Kapara sama po sebi ne daje pravo na odustanak: ako nije drugačije ugovoreno, kupac ne može da odustane ostavljanjem kapare, ni prodavac vraćanjem dvostruke (čl. 79 st. 3). To pravo postoji tek kad je izričito ugovoreno, i tada je kapara odustanica: ko ju je dao gubi je, ko ju je primio vraća je udvojeno (čl. 82 i 83).
Ako do posla ne dođe krivicom kupca, prodavac bira: izvršenje ugovora, naknadu štete uz uračunavanje kapare, ili zadržavanje kapare (čl. 80 st. 1). Ako je kriv prodavac, kupac bira između izvršenja, naknade štete uz vraćanje kapare i vraćanja udvojene kapare (čl. 80 st. 2). Udvojenu kaparu, dakle, kupac bira; ona se ne aktivira sama.
Forma je presudna. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor kad je forma uslov punovažnosti (čl. 45 st. 2), a predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog (čl. 45 st. 3). Pošto ugovor o prometu nepokretnosti mora biti javnobeležnički potvrđen, a drugačije zaključen ne proizvodi pravno dejstvo (Zakon o prometu nepokretnosti, čl. 4 st. 1 i 4), na solemnizaciju ide i predugovor. Kapara data uz papir sa potpisima je najskuplja improvizacija u procesu. Zaključenje glavnog ugovora može se tražiti šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje (čl. 45 st. 5).
Na papiru tražiš solemnizovan predugovor sa cenom, rokom za glavni ugovor, dinamikom isplate, rokom primopredaje, sudbinom kapare i podelom troškova.
Korak 6: Solemnizacija ugovora kod javnog beležnika
Kupoprodajni ugovor postaje pravno dejstven tek potvrđivanjem kod javnog beležnika. Beležnika ne biraš po simpatiji: isključivo je nadležan onaj na čijem se području nalazi nepokretnost, a kad se nepokretnosti nalaze na području više osnovnih sudova, nadležan je svaki beležnik sa sedištem na području tih sudova (Zakon o prometu nepokretnosti, čl. 4 st. 2 i 3).
Solemnizaciona klauzula je uslov punovažnosti pravnog posla (Zakon o javnom beležništvu, čl. 93a). Njome beležnik potvrđuje da je isprava strankama pročitana u njegovom prisustvu, da su izjavile da u svemu odgovara njihovoj volji i da su je svojeručno potpisale (čl. 93b). Dužan je i da im objasni smisao i posledice posla (čl. 93đ), pa pitanja postavljaj tu, dok još ništa nije potpisano.
Nagrada beležnika za solemnizaciju iznosi 60 odsto nagrade iz Tarifnog broja 1 Javnobeležničke tarife i zavisi od vrednosti posla, pa tačan iznos za svoju cenu traži unapred. Kod beležnika nosiš lične karte, tekst ugovora, ispravu o sticanju prodavca, izvod iz lista nepokretnosti i saglasnosti ako ih posao traži, na primer supružnikovu kod zajedničke imovine.
Korak 7: Isplata kupoprodajne cene
Najčistiji način je uplata na račun prodavca, i zbog traga o plaćanju i zbog ograničenja gotovine iz prvog koraka. Ako se cena isplaćuje u ratama, svaka rata i njen rok ulaze u ugovor.
Postoji i međukorak za situacije bez poverenja: javni beležnik može da primi novac na čuvanje i o tome vodi depozitnu knjigu (Zakon o javnom beležništvu, čl. 4 i čl. 104 st. 1 tač. 5). Zakon mu to dozvoljava, ali ga ne obavezuje, pa je stvar dogovora sa konkretnim beležnikom.
Kad je stan pod hipotekom, deo cene ide direktno banci prodavca do iznosa duga, a ostatak prodavcu. Kod kredita dinamiku određuje banka i vezuje je za upis hipoteke na stanu. Nijedan propis ne određuje koliko to traje, a praksa se razlikuje od banke do banke, pa trenutak isplate proveri u svojoj banci i upiši ga u ugovor.
Korak 8: Uknjižba i clausula intabulandi
Overen ugovor te još ne čini upisanim vlasnikom. Za upis je potrebna izjava o dozvoli upisa, clausula intabulandi, koja po čl. 87 Zakona o državnom premeru i katastru ne sme biti ni uslovljena ni oročena. Može stajati u ugovoru ili u posebnoj ispravi.
Ako te izjave nema ili je uslovljena, beležnik ugovor ipak dostavlja katastru, ali se upisuje predbeležba, a ne konačan upis svojine (Zakon o postupku upisa, čl. 22 st. 2). Tako se radi kad se cena plaća na rate: kupac opravda predbeležbu kad isplati sve, a upis deluje od dana predbeležbe.
Zahtev za uknjižbu ne podnosiš ti. Beležnik je dužan da ispravu dostavi katastru kroz e-šalter u roku od 24 časa od potvrđivanja (čl. 22), a građani taj šalter sami ne koriste, dostava ide preko beležnika, advokata i geodetskih organizacija. Rešenje se donosi u roku od pet radnih dana kad ispravu dostavi obveznik dostave, odnosno 15 dana po zahtevu stranke (čl. 36), s tim što rok teče od trenutka kad predmet dođe na red po redosledu prvenstva. Na papiru tražiš potvrdu o dostavi, pa rešenje o upisu.
Korak 9: Primopredaja stana i prenos računa
Za zapisnik o primopredaji između dva fizička lica nema jedinstvenog propisanog obrasca, pa se tu oslanjaš na praksu. Kod struje je drugačije: Uredba o uslovima isporuke i snabdevanja električnom energijom u čl. 62 traži uz prijavu promene krajnjeg kupca dokaz o predaji objekta u državinu i zapisnik o stanju brojila sa datumom promene. Novi vlasnik obaveštava operatora i snabdevača u roku od 15 dana, a operator očitava brojilo u roku od tri dana.
Dug prethodnog vlasnika ume da zaglavi posao. Ako je merno mesto isključeno zbog neplaćenih računa, prijava za novi ugovor ne može se podneti dok se razlozi isključenja ne otklone, iako tuđi dug po zakonu nisi dužan ili dužna da platiš. Zato potvrde o izmirenim računima tražiš pre predaje ključeva, a u zapisnik upisuješ datum, stanja brojila, broj ključeva, opremu koja ostaje i zatečeno stanje.
Korak 10: Porez posle kupovine
Kupci najčešće pomešaju dva poreza koja se po pravilu ne plaćaju na isti promet. Kod novogradnje od investitora u sistemu PDV plaća se PDV po stopi od 10 odsto (Zakon o PDV, čl. 23 st. 2 tač. 14, uz poresko oslobođenje za dalji promet objekata iz čl. 25). Kod svake sledeće prodaje istog stana plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto (Zakon o porezima na imovinu, čl. 30).
| Šta kupuješ | Koji porez | Stopa | Poreski obveznik |
|---|---|---|---|
| Novogradnja od investitora u sistemu PDV | PDV | 10 odsto | Investitor |
| Stan koji se dalje prodaje | Porez na prenos apsolutnih prava | 2,5 odsto | Prodavac |
Obveznik poreza na prenos je prodavac, i onda kada se ugovorom kupac obavezao da ga plati (čl. 25). Prijava se podnosi u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze, a porez u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Od 1. januara 2025. taj porez utvrđuje i naplaćuje jedinica lokalne samouprave, po izmenama iz „Sl. glasnika RS“ br. 94/2024, pa prijava ide lokalnoj poreskoj administraciji opštine ili grada na čijoj se teritoriji stan nalazi, ne filijali Poreske uprave.
Kod prvog stana porez na prenos se ne plaća za 40 kvadrata za kupca i po 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. do dana overe ugovora nije imao stan u svojini (čl. 31a). Uslov je i da je kupac punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
Kupovina stana od investitora, u izgradnji
Kod novogradnje plaćaš nešto što još ne postoji, pa se sigurnost traži u papirima i u upisu. Prvo dozvole: Centralnu evidenciju objedinjene procedure vodi Agencija za privredne registre, kao jedinstvenu, centralnu, javnu i elektronsku bazu (Zakon o planiranju i izgradnji, čl. 8g). Traži od investitora broj građevinske dozvole i potvrdu o prijavi radova, pa ih uporedi sa onim što stoji u toj javnoj bazi. Ako investitor okleva sa brojevima, to je odgovor sam po sebi.
Drugo, ne oslanjaj se na predugovor. Republički geodetski zavod je izričit: na osnovu predugovora o kupoprodaji nepokretnosti ne mogu se vršiti bilo kakvi upisi u katastar, pa ni predbeležba. Upis ti daje ugovor o prometu posebnog dela objekta u izgradnji, uz pravnosnažnu građevinsku dozvolu, tehničku dokumentaciju na osnovu koje je izdata i potvrdu o prijavi radova (čl. 11 st. 4 i 5 Zakona o postupku upisa). Ta predbeležba upisuje se bez označenja roka trajanja (čl. 11 st. 6), pa se ne gasi posle tri meseca kao obična.
Kad zgrada bude gotova a objekat još nije upisan, za upis stana potrebna je specifikacija posebnog dela koju po tehničkoj dokumentaciji izdaje nadležni organ jedinice lokalne samouprave. Ako opština to ne može, dostavlja se nalaz i mišljenje sudskog veštaka građevinske struke. Pitaj investitora ko taj papir pribavlja i o čijem trošku.
Najčešća pitanja o kupovini stana
Mogu li da odustanem i izgubim samo kaparu?
Ne po automatizmu. Po čl. 79 st. 3 Zakona o obligacionim odnosima sama kapara ne daje pravo na odustanak nijednoj strani. To pravo postoji tek kad je izričito ugovoreno, i tada se kapara smatra odustanicom (čl. 82 i 83). Bez takve klauzule prodavac može da traži izvršenje ugovora ili naknadu štete.
Mora li predugovor da se overi kod javnog beležnika?
Da. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor kad je forma uslov punovažnosti (čl. 45 st. 2 Zakona o obligacionim odnosima), a ugovor o prometu nepokretnosti mora biti javnobeležnički potvrđen, inače ne proizvodi pravno dejstvo (čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti).
Koliko traje uknjižba posle overe ugovora?
Beležnik dostavlja ispravu katastru kroz e-šalter u roku od 24 časa od potvrđivanja. Rešenje se donosi u roku od pet radnih dana kad ispravu dostavi obveznik dostave, odnosno 15 dana po zahtevu stranke (čl. 36 Zakona o postupku upisa). Rok teče od trenutka kad predmet dođe na red po redosledu prvenstva.
Mogu li stan da platim gotovinom?
Ne u punom iznosu iz ruke u ruku. Po čl. 46 Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma zabranjeno je primanje gotovine od 10.000 evra ili više, a posle izmena iz „Sl. glasnika RS“ br. 94/2024 to važi i za fizička lica kod kupoprodaje nepokretnosti. Uplata na račun prodavca u banci se ne smatra primanjem gotovog novca.
Šta dalje
Deset koraka, jedan redosled: budžet i način plaćanja, izbor lokacije, provera lista nepokretnosti pre kapare, raščišćen status neuknjiženog stana, solemnizovan predugovor umesto papira sa potpisima, overa kod mesno nadležnog beležnika, isplata preko računa, neuslovljena clausula intabulandi uz uknjižbu koju pokreće beležnik, primopredaja sa očitanim brojilima i, na kraju, poreska strana.
Ako ti treba posrednik, na rang listi agencija za nekretnine u Beogradu uporedi 18 agencija po javnim kriterijumima, a šta smo merili piše u metodologiji rangiranja. Ako pre kupovine prodaješ svoj stan, tu je i vodič kroz prodaju, a računica počinje od cifre: besplatna procena vrednosti stana ne košta ništa. Koji ti je deo procesa najnejasniji, napiši nam u komentaru.
