Prodaješ stan za 100.000 evra i računaš koliko ti od tog novca stvarno ostaje. Koji porez pada na tebe, a koji na kupca? Da li porez na kapitalnu dobit plaćaš uvek? Koliko košta overa kod beležnika?
Računica nigde ne stoji na jednom mestu, a delovi računa stižu mesecima posle isplate. Dok smo rangirali 18 beogradskih agencija, baš oko pitanja ko šta plaća dobijali smo najrazličitije odgovore, pa smo troškove prodavca izvukli iz samih propisa.
Ispod tabele ide svaka stavka posebno, od poreza na prenos i kapitalne dobiti do notara, provizije i hipoteke. Na kraju je stavka koja pojede najviše novca, a nije ni na jednom računu.
Troškovi prodaje stana od 100.000 evra: cela tabela
Dinarski iznosi su po srednjem kursu NBS od oko 117,4 dinara za evro u avgustu 2026, a javnobeležničke stavke po Javnobeležničkoj tarifi važećoj u avgustu 2026, sa PDV-om.
| Stavka | Iznos na stanu od 100.000 evra | Ko je snosi |
|---|---|---|
| Porez na prenos apsolutnih prava, 2,5% | 2.500 evra | Po zakonu prodavac, ugovorom najčešće kupac |
| Porez na kapitalnu dobit, 15% | 0 uz izuzimanje, inače 15% od usklađene razlike | Prodavac, ne prenosi se na kupca |
| Provizija agencije, oko 2% | 2.000 evra, plus 400 ako agencija dodaje PDV | Prodavac |
| Solemnizacija ugovora | oko 38.000 dinara sa materijalnim troškovima | U praksi najčešće kupac |
| Izvod iz lista nepokretnosti kod beležnika | 1.296 dinara | Prodavac |
| Brisovna dozvola banke, uz hipoteku | oko 2.376 dinara, plus taksa RGZ | Prodavac |
| Naknada za prevremenu otplatu, uz hipoteku | najviše 1% otplaćenog iznosa, ako je ugovorena | Prodavac |
| Saglasnost supružnika ili punomoćje | 4.320 dinara solemnizacija, 6.480 zapis | Prodavac |
| Energetski pasoš | 0, ne prilaže se uz ugovor | Nema obveznika |
| Apostille na punomoćje iz inostranstva | oko 3.100 dinara po dokumentu | Prodavac iz dijaspore |
Kod uobičajenog dogovora, gde kupac preuzima porez na prenos i notara, a prodavac je stan imao duže od deset godina i nema hipoteku, prodavcu ostaju provizija i sitni papiri, oko 2.000 evra, odnosno oko 2.400 ako agencija na proviziju dodaje PDV. Kada ugovor o porezu ćuti i kada se plaća kapitalna dobit, isti stan odnese preko 5.000 evra.
Porez na prenos apsolutnih prava: 2,5% koje po zakonu duguje prodavac
Ovu stavku većina tekstova pripiše kupcu, a zakon kaže suprotno. Po članu 25 Zakona o porezima na imovinu obveznik je prodavac, odnosno prenosilac prava, a član 30 propisuje stopu od 2,5%. Na 100.000 evra to je 2.500 evra.
Ugovorom se redovno dogovara da porez snosi kupac i to je punovažno, ali prema poreskom organu obveznik ostaje prodavac: ako kupac ne plati, opomena stiže na tvoje ime. Zato ta odredba mora izričito da uđe u ugovor. Koliko kupcu padne kad preuzme porez i notara, stoji u tabeli troškova kupovine stana.
Osnovica je ugovorena cena, osim ako poreski organ u roku od 60 dana od prijema prijave ne utvrdi da je niža od tržišne (član 27).
Porez se ne plaća kada kupuje kupac prvog stana, za površinu do 40 kvadrata za njega i po 15 kvadrata po članu domaćinstva koji od 1. jula 2006. nije imao stan u Srbiji (član 31a). Ne plaća se ni kod prvog prenosa novogradnje, gde investitor u sistemu PDV-a umesto ovog poreza obračunava PDV. Oslobođenje pripada tebi kao obvezniku, pa status kupca proveri pre overe.
Gde ide prijava i zašto je nećeš podnositi
Prijavu prima poreski organ jedinice lokalne samouprave gde je nepokretnost, a ne Poreska uprava. Kod prodaje stana je po pravilu ne podnosiš: član 34 izuzima prenose po ispravi koju je overio beležnik, a svaki kupoprodajni ugovor se solemnizuje.
Ono što moraš jeste da beležniku do overe predaš izjašnjenje i dokaze o oslobođenju, jer se inače smatra da to pravo nemaš. Porez plaćaš po rešenju, koje ume da stigne mesecima posle isplate.
Porez na kapitalnu dobit: 15% na razliku u ceni
Stopa poreza na kapitalni dobitak je 15% (član 77 Zakona o porezu na dohodak građana, u tekstu koji važi u 2026). Portali koji pišu 20% greše. Obveznik je fizičko lice koje je izvršilo prenos, i taj porez se ugovorom ne prebacuje na kupca.
Kako se računa osnovica
Osnovica je razlika između prodajne i nabavne cene, a prodajna se uzima bez poreza na prenos (član 73). Nabavna cena se uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena od sticanja do prenosa, po podacima Republičkog zavoda za statistiku (član 74). Kod nasleđenog stana nabavna cena je ona po kojoj ga je ostavilac stekao, a za sticanja pre 24. januara 1994. tržišna vrednost na taj dan (član 75).
Zamisli da si stan kupio ili kupila pre pet godina za 85.000 evra i prodaješ ga za 100.000. Nominalna razlika je 15.000 evra, dakle 2.250 evra poreza da nema usklađivanja. Kako se tih 85.000 prvo uvećava indeksom, oporeziva razlika je manja, a koliko zavisi od indeksa za te godine.
Kada se porez na kapitalnu dobit uopšte ne plaća
Član 72a nabraja situacije u kojima kapitalnog dobitka nema, pa se porez ni ne utvrđuje:
- stan si imao ili imala neprekidno najmanje deset godina pre prodaje;
- stan je stečen nasleđem u prvom naslednom redu;
- prenos ide između supružnika ili krvnih srodnika u pravoj liniji, dakle roditelj i dete, deda i unuk;
- prenos ide između razvedenih supružnika i u vezi je sa razvodom.
Prvi nasledni red se pritom često pogrešno prepričava: po Zakonu o nasleđivanju čine ga samo ostaviočevi potomci i bračni drug. Dete koje nasledi stan od roditelja jeste izuzeto, ali roditelj koji nasledi stan od deteta, kao i brat ili sestra, spadaju u drugi nasledni red i plaćaju 15% ako prodaju pre isteka deset godina.
Rok od 90 dana i rok od 12 meseci za stambeno pitanje
Ovde je najviše prostora da porez uopšte ne platiš. Po članu 79 stav 1, ko sredstva od prodaje u roku od 90 dana uloži u rešavanje svog i porodičnog stambenog pitanja, i to u Republici Srbiji, oslobađa se poreza. Teritorijalni uslov se retko pominje, a obara oslobođenje svakome ko tim novcem kupuje nekretninu u inostranstvu.
Ako si taj rok promašio ili promašila, nije gotovo. Član 79 stav 2 daje drugi rok: uložiš li sredstva u roku od 12 meseci od prodaje, sledi povraćaj plaćenog poreza. Kod 90 dana porez ne plaćaš, kod 12 meseci ga platiš pa tražiš nazad.
Rešavanjem stambenog pitanja se po Pravilniku smatra i poboljšanje uslova stanovanja, razdvajanje ili spajanje domaćinstva, nadziđivanje, dogradnja i adaptacija. Traže se dokazi, pa ugovore, dozvole i račune skupljaj od prvog dana.
Odgovarajuća površina je do 45 kvadrata za samca, plus po 20 kvadrata za svakog narednog člana domaćinstva. Uložiš li više, pravo ne gubiš, oslobođenje ide srazmerno.
Prijavu podnosiš sam ili sama, na obrascu PPDG-3R, u roku od 30 dana od dana kada si prihod ostvario ili počeo da ga ostvaruješ, što je kod isplate na rate dan prve rate. Ako imaš pravo na oslobođenje, rok je 120 dana. I zamka iz tuđih tekstova: član 79a se odnosi na digitalnu imovinu, ne na stanove.
Javnobeležnička tarifa: koliko stvarno košta overa
Ugovor koji su sastavili advokat ili agencija ide na solemnizaciju, a ona je 60% nagrade iz Tarifnog broja 1. Vrednost boda je 180 dinara bez PDV-a, podignuta sa 150 izmenama tarife iz 2025, pa su stariji obračuni zastareli.
Za stan od 100.000 evra, oko 11,7 miliona dinara, to je 280 bodova; 60% je 168 bodova, puta 180 dinara daje 30.240, sa PDV-om 36.288 dinara. Uz 8 bodova materijalnih troškova, još 1.728 dinara, pun račun je oko 38.000. Za stan od 50.000 evra to je oko 27.650 dinara, za 200.000 evra oko 51.000, pa notarski trošak pada sa oko 0,5% na oko 0,2% cene.
Ko ga plaća nije propisano, određuje se ugovorom, a u praksi pada na kupca. Predugovor kod istog beležnika ne povećava račun, jer se nagrada za ugovor umanjuje za naplaćeni predugovor.
Provizija agencije: 2.000 ili 2.400 evra
Zakon o posredovanju ne propisuje ni najmanju ni najveću proviziju, ali visina i rok plaćanja moraju stajati u pisanom ugovoru. Na cenovnicima beogradskih agencija koje smo čitali u avgustu 2026, provizija prodavca je oko 2%, uz minimume od 500 do 1.000 evra, koji kod jeftinijih stanova pređu i 3% cene.
Detalj koji na stanu od 100.000 evra vredi 400 evra: PDV nije automatski uračunat. Agencija u sistemu PDV-a dodaje 20% na proviziju, ona koja nije ga ne obračunava, pa u ugovoru mora da piše da li je iznos konačan. Šta se za taj novac dobija stoji u tekstu o proviziji agencije, a obe računice u tekstu prodaja stana preko agencije ili sam.
Energetski pasoš: trošak koji nemaš
Naslovi da „stan ne može da se proda bez energetskog pasoša“ kruže od 2023. i netačni su. Zakon o planiranju i izgradnji tu obavezu jeste uveo, ali prelazna odredba iz izmena u Službenom glasniku 62/2023 kaže da se do isteka rokova sertifikat ne prilaže pri overi ugovora. Za stambene zgrade rok ističe oko avgusta 2033.
Nove zgrade moraju imati sertifikat, ali ga pribavlja investitor. Cena izrade nije propisana nijednim aktom, formira je tržište, pa ponude ima smisla tražiti tek kad ti sertifikat zatreba.
Hipoteka, punomoćja i prodavci iz dijaspore
Ako se stan prodaje pod hipotekom, banka izdaje brisovnu dozvolu. Solemnizacija te izjave je 7 bodova, dakle 1.512 dinara sa PDV-om, uz 4 boda materijalnih troškova, ukupno oko 2.376 dinara po tarifi važećoj u avgustu 2026. Na to ide i taksa RGZ za brisanje, koju proveri u aktuelnom cenovniku, jer je u avgustu 2026 nismo mogli potvrditi na zvaničnom izvoru.
Sledi stavka koju vlasnici previde: naknada za prevremenu otplatu stambenog kredita nije ukinuta. Zabrana naplate kod delimičnih otplata do 1,2 miliona dinara u dvanaest meseci, na snazi od 1. jula 2025, tebe ne pokriva, jer prodavac po pravilu otplaćuje ceo kredit, gotovo uvek znatno iznad tog praga.
Po članu 48 Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga banka kod stambenih kredita može ugovoriti naknadu i uz promenljivu kamatu, ograničenu na stvarnu štetu i najviše 1% otplaćenog iznosa, odnosno 0,5% ako je do dospeća ostalo manje od godinu dana. Tačan iznos traži od svoje banke, a ponude uporedi u pregledu kamatnih stopa na stambene kredite.
Punomoćje overeno u inostranstvu traži Apostille. Po Taksenoj tarifi Zakona o sudskim taksama, posle povećanja iz 2025, to je 300 dinara za molbu i 2.800 za overu potpisa za upotrebu u inostranstvu, dakle oko 3.100 dinara po dokumentu, uz trošak sudskog tumača.
Punomoćje napravljeno u Srbiji je 6.480 dinara kao javnobeležnički zapis, odnosno 4.320 kao solemnizacija. Isto važi za saglasnost supružnika.
Najskuplja stavka nije ni na jednom računu
Saberi sve iz tabele i dobiješ nekoliko procenata cene. Pogrešno postavljena cena košta više: promašaj od pet procenata na stanu od 100.000 evra je 5.000 evra, otprilike koliko i sve stavke iz tabele zajedno u najskupljem scenariju.
Precenjen stan stoji mesecima, kupci ga upamte, pa se posle dva snižavanja proda ispod onoga što je vredeo prvog dana. Potcenjen ode za dve nedelje, ali razliku ne vraća niko.
Cena se izvodi iz uporedivih prodaja u tvom kraju, a razlike među beogradskim opštinama su velike, pa pogledaj cene kvadrata po opštinama i stranicu svoje opštine, recimo Vračar ili Novi Beograd. Kako se procena radi, stoji u tekstu kako se procenjuje vrednost stana, a ceo redosled u vodiču kroz prodaju stana.
Najčešća pitanja o troškovima prodaje stana
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, prodavac ili kupac?
Po članu 25 Zakona o porezima na imovinu obveznik je prodavac, stopa je 2,5%. Ugovorom se najčešće dogovara da ga snosi kupac, ali prema poreskom organu odgovara prodavac. Ako ugovor o tome ćuti, plaća prodavac.
Kada prodavac ne plaća porez na kapitalnu dobit?
Kada je stan imao neprekidno najmanje deset godina, kada ga je stekao nasleđem u prvom naslednom redu, kod prenosa između supružnika i krvnih srodnika u pravoj liniji, i kada novac u roku od 90 dana uloži u stambeno pitanje u Srbiji.
Šta ako je rok od 90 dana za ulaganje propušten?
Ostaje rok od 12 meseci iz člana 79 stav 2 Zakona o porezu na dohodak građana. Porez se tada prvo plati, pa se posle ulaganja traži povraćaj. Uslov ulaganja u Republici Srbiji važi i za taj rok.
Šta dalje
Prvo proveri koliko dugo si vlasnik, jer se na tome lomi porez na kapitalnu dobit. Zatim u predugovor upiši ko plaća porez na prenos i notara, pa obeleži rokove od 90 i 120 dana ako novcem rešavaš stambeno pitanje.
Pre svega toga dolazi cena. Besplatna procena vrednosti stana pokazuje od koje cifre krećeš, a na rang listi 18 beogradskih agencija stoji poređenje po javnim kriterijumima, opisanim na stranici kako rangiramo. Koja te je stavka iz tabele najviše iznenadila?
