Dogovorio si ili dogovorila cenu stana, i onda počne druga računica. Ko plaća porez na prenos, ti ili prodavac? Koliko traži notar, koliko katastar, i zašto svi pominju NKOSK? Koliko para, pored kupoprodajne cene, moraš da imaš do dana overe?
Ta cifra retko gde stoji na jednom mestu, pa se kupci sa njom sudare nedelju dana pre notara. Dok smo rangirali 18 beogradskih agencija, videli smo isto kod većine kupaca: znaju cenu stana, ne znaju šta stoji ispod nje.
Zato smo sve razložili na primeru stana od 55 kvadrata i 100.000 evra, posebno za polovan stan i posebno za novogradnju, jer je poreski tretman drugačiji. Redom: porez na prenos, oslobođenje za prvi stan, PDV i povraćaj PDV, notar, katastar, kredit i provizija. Svi propisi i tarife u tekstu provereni su u avgustu 2026.
Porez na prenos apsolutnih prava po zakonu duguje prodavac
Ovaj detalj se u pregovorima najčešće preskoči, a menja pregovaračku poziciju. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto (član 30 Zakona o porezima na imovinu, tekst zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 94/2024), a obveznik je prodavac, odnosno prenosilac prava (član 25 stav 1). Kupac po zakonu nije obveznik.
U ugovor se gotovo uvek ubaci klauzula da porez plaća kupac. To je dozvoljeno, jer Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji u članu 19 stav 2 tačka 3 dopušta da obavezu ispuni i lice koje za nju po poreskom zakonu nije odgovorno. Klauzula ipak deluje samo između tebe i prodavca: rešenje i dalje glasi na njegovo ime.
Zato je onih 2.500 evra na stanu od 100.000 evra stavka o kojoj se pregovara kao i o ceni. Ako prodavac traži da porez ide na tebe, isto je kao da je cena viša za 2,5 odsto. Ista stavka sa druge strane stola stoji u tekstu o troškovima prodaje stana.
Od 1. januara 2025. porez na prenos u celosti utvrđuju, naplaćuju i kontrolišu jedinice lokalne samouprave, koje se od tada smatraju poreskim organom (samostalni član 2 Zakona o izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu, „Sl. glasnik RS“ broj 92/2023). U Beogradu je to Sekretarijat za javne prihode, ne Poreska uprava.
Poresku prijavu ne podnosiš kada je ugovor solemnizovao javni beležnik: on ispravu u roku od 24 sata šalje katastru kroz e-šalter, a katastar je prosleđuje poreskom organu (članovi 34 i 36 Zakona o porezima na imovinu).
Oslobođenje za kupca prvog stana: 40 kvadrata plus 15 po članu domaćinstva
Kupac prvog stana oslobođen je poreza na prenos za 40 kvadrata za sebe, plus po 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini u Srbiji (član 31a stav 1). Traže se punoletstvo, državljanstvo Srbije i prebivalište u Srbiji.
Formalno je to oslobođenje obveznika, dakle prodavca koji stan prenosi kupcu prvog stana (član 31b stav 1). Do tebe ušteda stiže tek ako si ugovorom preuzeo ili preuzela porez, a to je najčešći slučaj u praksi.
Zakon uslov vezuje za stan, ne za nepokretnosti uopšte, pa za kuću ili plac traži tumačenje lokalne poreske administracije pre potpisa.
Porodično domaćinstvo je usko definisano (član 31a stav 3): kupac, supružnik, deca i usvojenici, deca i usvojenici supružnika, roditelji i usvojitelji kupca i supružnika, i to samo uz isto prebivalište. Brata, sestre, unuka i vanbračnog partnera nema na listi.
Kod većeg stana porez se plaća na razliku površine (član 31a stav 4). Na stanu od 55 kvadrata kupac koji kupuje sam ima oslobođenih 40, pa porez ide na vrednost preostalih 15 kvadrata, dakle na oko 27.273 evra: oko 682 evra umesto 2.500. Ako je u domaćinstvu i supružnik koji nije imao stan, oslobođeno je svih 55 kvadrata i poreza nema.
Uslovi se cene na dan zaključenja ugovora (član 31a stav 5). Overenu izjavu na Obrascu IKPS-PPAP i dokaze predaješ javnom beležniku do solemnizacije (član 34 stav 3 tačka 2, član 36 st. 2 i 3). Ako to propustiš, poreski organ te naknadno poziva, a ako ni tada ne dostaviš, prava nemaš (član 34 st. 6 i 7). Dolazak kod notara bez overene izjave je česta i skupa greška.
Novogradnja: umesto poreza na prenos plaćaš PDV od 10 odsto
Na prenos na koji se plaća PDV ne plaća se porez na prenos (član 24a tačka 1 Zakona o porezima na imovinu). PDV ide samo na prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenom objektu (član 25 stav 2 tačka 3 Zakona o PDV), a svaki dalji promet vraća se u režim poreza na prenos. Stan koji preprodaje fizičko lice je za tebe polovan, makar zgrada bila nova.
Stopa je 10 odsto za stambene objekte i ekonomski deljive celine u okviru njih, a opšta je 20 odsto (član 23 Zakona o PDV, tekst zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 109/2025). Kod garažnog mesta traži od investitora da ti pokaže koju je stopu primenio na koju stavku.
Poreski dužnik je investitor kao obveznik PDV (član 10 Zakona o PDV), pa ti taj porez ne uplaćuješ državi nego ga plaćaš kroz cenu: u ceni od 100.000 evra sa PDV sam porez iznosi oko 9.091 evro.
Povraćaj PDV za kupca prvog stana
Refundacija PDV kupcu prvog stana nije ukinuta, iako ćeš na forumima pročitati suprotno. Član 56a Zakona o PDV je na snazi u tekstu zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 109/2025, dok su članovi 56 i 56b brisani.
Uslovi (član 56a st. 1 i 2): punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji, koji od 1. jula 2006. do overe ugovora nije imao stan u Srbiji, i cena sa PDV isplaćena u potpunosti na tekući račun prodavca. Poslednji uslov je najstroži: deo cene plaćen gotovinom ubija refundaciju.
Refundira se PDV za 40 kvadrata za tebe i po 15 kvadrata po članu domaćinstva, kod većeg stana srazmerno (član 56a st. 4 i 5). U našem primeru, kupac sam: od 9.091 evra vraća se deo za 40 od 55 kvadrata, dakle oko 6.612 evra.
Dva prava se isključuju: ko je iskoristio oslobođenje od poreza na prenos ne može posle da traži refundaciju PDV, i obrnuto (član 56a stav 7). Kod para koji zajedno kupuje prvi stan to se lako previdi.
Refundacija ostaje kod Poreske uprave, dok oslobođenje od poreza na prenos rešava lokalna poreska administracija. Dva šaltera. Pravilnik o PDV je samo u 2026. menjan dva puta („Sl. glasnik RS“ broj 30/2026 i 71/2026), pa aktuelan spisak dokumentacije traži u nadležnoj filijali.
Javnobeležnička tarifa: koliko košta overa ugovora
Nagrada notara se računa u bodovima, a bod je od jula 2025. godine 180 dinara bez PDV (Javnobeležnička tarifa, član 10, „Sl. glasnik RS“ broj 59/2025). Kalkulatori koji još računaju po staroj vrednosti boda pokazuju iznose niže od stvarnih. Za solemnizaciju, dakle overu ugovora koji doneseš gotov, naplaćuje se 60 odsto nagrade iz Tarifnog broja 1 (Tarifni broj 9), a ako ugovor sastavlja beležnik, punih 100 odsto.
| Vrednost stana | Bodovi | Solemnizacija sa PDV i troškovima |
|---|---|---|
| 50.000 evra | 200 | oko 27.650 dinara |
| 100.000 evra | 280 | oko 38.020 dinara |
| 200.000 evra | 380 | oko 50.980 dinara |
Iznosi uključuju PDV i materijalne troškove od 8 bodova, odnosno 1.728 dinara sa PDV (član 14 stav 2 tarife). Preračun je po srednjem kursu Narodne banke Srbije od 117,3707 dinara za evro na dan 28. avgusta 2026. Razredi su stepenasti, pa promena kursa lako prebaci stan u sledeći.
Predugovor se naplaćuje 50 odsto nagrade iz Tarifnog broja 1, a ako kod istog beležnika radiš i ugovor, nagrada se umanjuje za već plaćeni predugovor. Nijedan propis ne kaže ko od strana plaća notara, pa to upiši u ugovor. Redosled koraka do overe stoji u vodiču kupovina stana korak po korak.
Takse katastra za uknjižbu i hipoteku
Takse propisuje Zakon o republičkim administrativnim taksama, Tarifni broj 215b, a iznosi ispod su iz teksta zaključno sa usklađenjem iz „Sl. glasnika RS“ broj 54/2026. Uz svaku ide i taksa za sam zahtev od 430 dinara (Tarifni broj 1), koju kupci redovno zaborave.
| Šta se upisuje | Taksa |
|---|---|
| Promena imaoca prava, polovan stan | 7.010 dinara |
| Upis posebnog dela, novogradnja | 6.290 dinara |
| Upis garažnog mesta | 2.780 dinara |
| Upis hipoteke do 6 miliona dinara | 29.390 dinara |
| Upis hipoteke od 6 do 30 miliona | 73.490 dinara |
Predbeležba se taksira isto kao uknjižba, pa kupac u novogradnji koji prvo dobija predbeležbu ne plaća manje. Taksa od 7.010 dinara ne plaća se za upis po rešenju o nasleđivanju. Hipoteka se upisuje na iznos iz založne izjave, obično viši od kredita, a brisanje na kraju otplate košta 4.830 dinara.
Troškovi koji dolaze uz stambeni kredit
Premija osiguranja kod NKOSK obračunava se jednokratno, na iznos kredita, i zavisi od odnosa kredita i vrednosti nepokretnosti: za kredite u evrima 1,50 odsto do odnosa od 70 odsto, 2,50 odsto za 70 do 80 odsto i 3,50 odsto za 80 do 90 odsto. Za dinarske kredite stope su 1,35, 2,35 i 3,35 odsto, za franke 1,95, 2,95 i 3,95 odsto (podaci sa nkosk.rs, provereno u avgustu 2026).
Premija se uvećava za 0,25 odsto bez životnog osiguranja vinkuliranog na banku, za 0,50 odsto ako nepokretnost nije uknjižena, za 0,15 odsto za legalizovan objekat i za 0,50 do 1,50 odsto po stepenu zaduženosti, pa u lošijoj kombinaciji pređe pet odsto kredita. Na kreditu od 70.000 evra uz odnos do 70 odsto premija je 1.050 evra.
NKOSK traži i rok otplate do 30 godina, najmanje 20 godina starosti korisnika i najviše 70 u trenutku dospeća, stalni radni odnos od tri meseca za rezidente odnosno šest za nerezidente i pozitivnu ocenu Kreditnog biroa. Ostale uslove poredimo u vodiču o uslovima za stambeni kredit, a kamate u pregledu stopa po bankama.
Uz kredit ide i založna izjava kod notara, koja se naplaćuje 50 odsto nagrade iz Tarifnog broja 1; za izjavu na 70.000 evra to je oko 27.650 dinara po istom kursu. Ostale bankarske stavke se menjaju iz meseca u mesec: procena vrednosti nepokretnosti, polisa osiguranja vinkulirana na banku, izveštaj Kreditnog biroa, menice i naknada za obradu zahteva. Za te cifre traži aktuelan reprezentativni primer svoje banke, sa datumom obračuna.
Provizija agencije: ko je duguje
Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ne propisuje procenat provizije; visina, način i rok plaćanja moraju stajati u ugovoru o posredovanju (član 15 stav 4). Naknadu duguje nalogodavac, strana koja je taj ugovor potpisala (član 15 stav 2), pa kao kupac plaćaš proviziju samo ako si sam angažovao agenciju. Posrednik pritom ne sme da traži delimično plaćanje unapred (član 20 st. 1 i 2). Raspone sa tržišta razložili smo u tekstu o proviziji agencije za nekretnine.
Koliko keša ti stvarno treba pored cene stana
Isti stan, dva poreska režima. Dinarske stavke su iste jer prate vrednost posla; razlika je u porezu i u tome šta se upisuje u katastar.
| Stavka | Polovan stan | Novogradnja, prvi prenos |
|---|---|---|
| Porez na prenos 2,5% | 2.500 evra, po zakonu duguje prodavac | ne plaća se |
| PDV 10% | ne plaća se | oko 9.091 evro, uračunat u cenu |
| Solemnizacija ugovora | oko 38.020 dinara | oko 38.020 dinara |
| Taksa za zahtev katastru | 430 dinara | 430 dinara |
| Upis u katastar | 7.010 dinara | 6.290 dinara |
| List nepokretnosti | 710 dinara | 710 dinara |
| Zbir bez poreza i provizije | oko 46.170 dinara, oko 393 evra | oko 45.450 dinara, oko 387 evra |
| Kredit od 70.000 evra: NKOSK, založna izjava, hipoteka | oko 1.915 evra | oko 1.915 evra |
Prevedeno u keš na dan overe: polovan stan kupljen kešom, uz porez koji ostaje na prodavcu, oko 393 evra. Ako si ugovorom preuzeo ili preuzela porez, oko 2.893 evra. Uz kredit od 70.000 evra i preuzet porez, oko 4.808 evra. Novogradnja kupljena kešom oko 387 evra, a uz isti kredit oko 2.302 evra. Na to dodaj proviziju i naknade banke.
Kupcu prvog stana se zbir smanjuje: kod polovnog stana porez pada sa 2.500 na oko 682 evra, a kod novogradnje stiže povraćaj PDV od oko 6.612 evra.
Najčešća pitanja o troškovima kupovine stana
Ko po zakonu plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Prodavac. Obveznik je prenosilac prava (član 25 stav 1 Zakona o porezima na imovinu), a stopa je 2,5 odsto (član 30). Kupac ga plaća samo ako je tako ugovoreno, ali klauzula deluje između ugovornih strana: rešenje glasi na ime prodavca, a donosi ga lokalna poreska administracija.
Da li povraćaj PDV za kupca prvog stana još postoji?
Postoji. Član 56a Zakona o PDV je na snazi u tekstu zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 109/2025. Refundira se PDV za 40 kvadrata za kupca i po 15 kvadrata po članu domaćinstva, uz uslov da je cela cena sa PDV isplaćena na račun prodavca.
Šta dalje
Pre potpisa proveri dvoje: da li porez na prenos ostaje na prodavcu ili ugovorom prelazi na tebe, i da li je izjava za oslobođenje overena i predata pre solemnizacije. Kod kupovine na kredit najveće iznenađenje na računu je taksa za upis hipoteke.
Ako još biraš kraj, uporedi cene kvadrata po opštinama i pogledaj ko posluje u tvom delu grada, recimo na Novom Beogradu. Ako biraš posrednika, rang lista agencija za nekretnine ih poredi po javnim kriterijumima, a u metodologiji piše šta smo merili. A ako pored kupovine i prodaješ, besplatna procena vrednosti stana ti daje polaznu cifru.
