Podaci ažurirani: 28. avgust 2026. Izvor realizovanih cena: Republički geodetski zavod, Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine (objavljen 14. avgusta 2026). Oglašene cene: presek najvećih domaćih portala, jul 2026. Stranicu osvežavamo kad izađe novi kvartalni presek.
Koliko košta kvadrat u Beogradu? Zavisi koga pitaš: oglase, koji traže jedno, ili overene ugovore, koji pokazuju drugo. Zato ovde držimo obe cifre, jednu pored druge, sa jasnom ogradom šta koja meri.
U tabeli ispod su medijane realizovanih cena iz evidencije Republičkog geodetskog zavoda, dakle cene po kojima su stanovi stvarno prodati u drugom kvartalu 2026, uz godišnji rast po opštinama i uporedne oglašene cene sa portala. Jedna kolona ti govori šta tržište plaća, druga s čim se tvoj oglas takmiči u pretragama.
Prosek Beograda u drugom kvartalu 2026
U užem urbanom području Beograda prosečna realizovana cena kvadrata bila je 3.230 evra, a medijana 3.245 evra, uz međugodišnji rast od 14,33 procenta. To je najsvežiji zvanični presek u trenutku ažuriranja ove stranice.
Uz cene vredi gledati i obim posla, jer se tu krije priča koju oglasi ne pokazuju. U Beogradu je u drugom kvartalu 2026. zaključeno 4.488 ugovora o kupoprodaji stanova, 2,5 procenta manje nego godinu dana ranije, dok je vrednost tog prometa porasla 12,6 procenata, na 742 miliona evra. Prodaje se manje stanova, a plaća se više novca: cene rastu, a broj zaključenih poslova pada.
Beograd je i tržište sa najviše kreditnih kupaca u zemlji. U drugom kvartalu 2026. čak 40,5 procenata stanova kupljeno je uz stambeni kredit. Ako prodaješ, to znači da tvoj kupac vrlo verovatno dolazi sa bankom iza sebe, sa svim što uz to ide: procenom vrednosti, rokovima i uslovom da je stan uknjižen.
Cena kvadrata po beogradskim opštinama
| Opština | Realizovano, medijana (RGZ, Q2 2026) | Godišnji rast | Oglašeno (jul 2026) |
|---|---|---|---|
| Savski venac | 4.163 EUR/m² | +11,96% | 4.737 EUR/m² |
| Stari grad | 4.025 EUR/m² | +10,75% | 4.593 EUR/m² |
| Vračar | 3.558 EUR/m² | +8,98% | 4.198 EUR/m² |
| Novi Beograd | 3.483 EUR/m² | +13,05% | 3.629 EUR/m² |
| Zvezdara | 3.175 EUR/m² | +14,39% | 2.960 EUR/m² |
| Palilula | 3.000 EUR/m² | +16,11% | 2.718 EUR/m² |
| Voždovac | 2.933 EUR/m² | +14,24% | 3.161 EUR/m² |
| Čukarica | 2.866 EUR/m² | +14,45% | 2.807 EUR/m² |
| Zemun | 2.814 EUR/m² | +6,26% | 2.809 EUR/m² |
| Rakovica (Stara Rakovica) | 2.685 EUR/m² | +16,96% | 2.483 EUR/m² |
Dve stvari iz tabele vredi pročitati pažljivo. Prva: najbrže rastu opštine koje su donedavno važile za jeftine, Stara Rakovica i Palilula, obe iznad 16 procenata godišnje, dok Zemun sa 6,26 procenata zaostaje za celim gradom. Druga: rast se ne poklapa sa cenom, pa skupe opštine nisu automatski i one koje najbrže poskupljuju. Vračar je sa 8,98 procenata među sporijima, iako je treći po ceni.
Rekorde iz istog preseka vredi znati radi konteksta: najskuplji kvadrat u Beogradu postignut je na Savskom vencu, oko 9.300 evra, na istoj opštini je prodat i najskuplji stan za oko 1,6 miliona evra, a najskuplja prosečna cena u novogradnji zabeležena je u kompleksu Beograd na vodi, 6.274 evra po kvadratu.
Zašto dve kolone ne smeš da oduzimaš
Ovo je mesto gde većina tekstova o cenama pogreši. Kolone iz tabele mere različite stvari na različitim teritorijama, pa razlika između njih nije pregovarački prostor.
Cena Republičkog geodetskog zavoda je standardizovana i pokriva samo katastarske opštine užeg gradskog jezgra. Iz nje su izbačeni netržišni prenosi i sve što kvari poređenje. Portalski prosek je sirov prosek traženih cena za celu opštinu, uključujući periferiju koja je jeftinija: Krnjaču i Borču na Palilulu, Resnik u Rakovici, Mirijevo na Zvezdari.
Zato na nekim opštinama oglašena cena ispada niža od realizovane, što na prvi pogled nema smisla, a zapravo znači da portalski prosek vuku naniže delovi opštine koje RGZ presek uopšte ne obuhvata. Poslednje ozbiljno metodološko merenje razlike između oglašenih i postignutih cena u Srbiji staro je više godina, pa svaki procenat koji bi ti neko danas ponudio kao „prosečan popust“ treba čitati kao procenu, ne kao podatak.
Praktično: ako prodaješ, računicu počni od realizovanih cena, jer su to pare koje stvarno menjaju vlasnika. Oglašene cene gledaj kao sliku konkurencije, jer se tvoj stan u pretrazi pojavljuje pored njih. Ako kupuješ, pregovarački prostor traži u konkretnom oglasu, u tome koliko dugo stoji i zašto se prodaje, ne u razlici između dva proseka.
Šta pomera cenu unutar iste opštine
Prosek opštine je početak računice, ne kraj. Ista kvadratura ume da se razlikuje i 30 procenata u dve ulice razmaka: mikrolokacija, sprat i lift, stanje stana, grejanje i uknjiženost rade ostatak posla. Kako se te korekcije računaju, objasnili smo u tekstu o tome kako se procenjuje vrednost stana.
Uknjiženost je poseban slučaj, jer ne obara samo cenu nego i broj mogućih kupaca. Neuknjižen stan po pravilu ne može da kupi kreditni kupac, pošto banka nema na šta da upiše hipoteku, a u Beogradu dva od pet kupaca kupuju uz kredit. Dobra vest je da se taj deo tržišta brzo smanjuje: promet neuknjiženih nepokretnosti u Beogradu pao je sa 35 procenata svih kupoprodaja u 2022. na 18 procenata u drugom kvartalu 2026.
Metodologija i izvori
Realizovane cene i podaci o prometu preuzeti su iz publikacije Republički geodetski zavod, Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine. Reč je o medijanama cena iz overenih kupoprodajnih ugovora, za postojeće i nove stanove zajedno, na nivou katastarskih opština užeg urbanog područja Beograda.
Oglašene cene su prosek aktivnih oglasa na najvećim domaćim portalima u julu 2026. i pokrivaju širu teritoriju od RGZ preseka. Napominjemo i da Republički geodetski zavod povremeno retroaktivno koriguje ranije objavljene cifre, pa uz svaki podatak stoji izdanje izveštaja iz kog je uzet. Cene su prosečne vrednosti i ne zamenjuju procenu konkretnog stana.
Šta dalje
Ako te zanima tvoja opština detaljnije, na stranicama opština poređali smo i agencije za nekretnine po beogradskim opštinama, jer lokalno iskustvo agenta vredi upravo onoliko koliko ove cifre variraju od ulice do ulice. Ako prodaješ, prvo proveri odakle polaziš: besplatna procena vrednosti stana pretvara prosek iz tabele u cifru za tvoj konkretan stan. A za izbor posrednika tu je rang lista agencija sa javnom metodologijom, i kontrolna lista od 10 provera pre nego što bilo šta potpišeš.
