Izdaješ stan i nije ti jasno da li porez uopšte moraš da prijaviš? Čuo si ili čula da je stopa 20 odsto, pa ti se čini previše? Ne znaš da li prijavu podnosiš ti ili zakupac, ni koliko često?
Pitanja su na mestu. Ovu obavezu pokreće sam obveznik, bez rešenja koje ti stigne na adresu, pa većina vlasnika sazna kako ide tek kad zagusti.
Dok smo rangirali 18 beogradskih agencija i čitali njihove uslove za izdavanje, videli smo da se ova stavka po pravilu prećuti. Šta merimo, piše u metodologiji rangiranja.
Ovde ide računica koliko od kirije ostaje tebi, ko podnosi prijavu i u kom roku, šta je sa doprinosima, porezom na imovinu i kaznama, i kako se sve menja kod izdavanja na dan. Propisi su provereni u važećim tekstovima 1. septembra 2026.
Koliki je porez na izdavanje stana: 20 odsto na osnovicu, 15 odsto od kirije
Konačnu cifru daju dve odredbe. Stopa poreza na prihode od nepokretnosti je 20 odsto (član 65g Zakona o porezu na dohodak građana), a osnovica nije cela kirija: oporezivi prihod čini bruto zakupnina umanjena za normirane troškove od 25 odsto (član 65v stav 1).
Pomnoženo, efektivno opterećenje je tačno 15 odsto bruto kirije. Istu računicu pokazuje zvanični primer iz kataloga šifara prihoda Poreske uprave: bruto 75.834 dinara, osnovica 56.875,50, porez 11.375,10 dinara.
| Mesečna bruto kirija | Normirani troškovi 25% | Osnovica | Porez 20% | Ostaje tebi | Porez za 12 meseci |
|---|---|---|---|---|---|
| 400 evra | 100 evra | 300 evra | 60 evra | 340 evra | 720 evra |
| 600 evra | 150 evra | 450 evra | 90 evra | 510 evra | 1.080 evra |
Iznosi su u evrima radi preglednosti. Porez se obračunava u dinarima, po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan kada si kiriju naplatio ili naplatila.
Kad je kirija ugovorena na ruke, opterećenje je 17,65 odsto
Porez ide na ugovorenu bruto zakupninu, ne na ono što tebi ostane u ruci. Ako se dogovoriš na 400 evra na ruke, bruto se dobija deljenjem sa 0,85 i iznosi oko 470,59 evra, a porez oko 70,59 evra. To je 17,65 odsto onoga što stvarno dobijaš, pa kiriju u ugovoru piši kao bruto iznos.
Šta ulazi u bruto prihod
U zakupninu se uračunava i vrednost obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim troškova koji zavise od obima njegove potrošnje, na primer struje i telefona (član 65a stav 2). Sve što zakupac plaća umesto tebe, a ne zavisi od potrošnje, ulazi u osnovicu.
Onih 15 odsto važi samo dok koristiš normirane troškove. Umesto njih možeš tražiti stvarne troškove, uz dokaze (član 65v stav 3), što se isplati jedino u godini u kojoj su veći od četvrtine kirije. Isti režim važi za garažu i poslovni prostor (član 65a stav 4), a kod podzakupa se oporezuje razlika između kirije koju naplaćuješ i one koju plaćaš vlasniku (član 65v stav 4).
Prijava poreza na zakup: ko je podnosi zavisi od toga ko ti je zakupac
Zakupac je fizičko lice: prijavljuješ ti, na obrascu PP OPO
Kad stan izdaješ običnom građaninu, porez se plaća samooporezivanjem (član 100a stav 1 tačka 3). Prijava ide na obrascu PP OPO, sa šifrom vrste prihoda 1 11 405 00 0.
Rok je 30 dana od dana ostvarivanja prihoda (član 95 stav 6). Ostvarivanje znači naplatu, ne potpisivanje ugovora i ne dan dospeća po ugovoru. Rok teče od svake naplate posebno, pa kod mesečne kirije to znači prijavu svakog meseca.
Ako naiđeš na savet da se naredne prijave podnose do 15. u mesecu za prethodni mesec, zaobiđi ga. Takvo pravilo u članu 95 ne postoji.
Prijavu podnosiš elektronski preko portala Poreske uprave ili u pismenom obliku, neposredno ili poštom, jedinici Poreske uprave nadležnoj prema tvom prebivalištu odnosno boravištu (član 98 tačka 2). Papir je ovde dozvoljen.
Zakupac je firma ili preduzetnik: ti ne podnosiš ništa
Ako je zakupac pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, porez se plaća po odbitku (član 99 stav 1 tačka 4). Zakupac ga obračunava, obustavlja i uplaćuje u momentu isplate (član 101), prijavu podnosi na obrascu PPP-PD, a tebi stiže neto iznos.
Dve stvari i tada ostaju na tebi: dostavljanje primerka ugovora lokalnoj poreskoj administraciji i godišnji porez, ako pređeš cenzus.
Doprinosi za zdravstvo se na kiriju ne plaćaju
Poreska uprava to kaže izričito u katalogu šifara prihoda: „Za OVP 405, 406 i 407 doprinosi se ne obračunavaju i ne plaćaju.“ Potvrđuje i Zakon o doprinosima za obavezno socijalno osiguranje, čije liste obveznika u članovima 7 i 8 ne pominju prihod od nepokretnosti.
Postoji i druga strana. Izdavanje ti ne stvara osnov osiguranja, pa ako nisi osiguran ili osigurana po drugom osnovu, kirija ti neće rešiti zdravstvenu knjižicu. To se rešava odvojeno, kod RFZO.
Porez na imovinu: stopa ostaje ista, umanjenje od 50 odsto pada
Izdavanje ne menja stopu poreza na imovinu. Za fizičko lice koje ne vodi poslovne knjige stope prate vrednost nepokretnosti: najviše 0,40 odsto na osnovicu do 10.000.000 dinara, pa progresivno naviše, do najviše 2,0 odsto na iznos preko 50 miliona, a visinu unutar tih granica odlukom određuje skupština lokalne samouprave (član 11 stav 1 tačka 3 Zakona o porezima na imovinu, tekst zaključno sa izmenama iz „Sl. glasnika RS“ broj 94/2024).
Gubi se umanjenje. Porez se umanjuje za 50 odsto, najviše 20.000 dinara, samo za stan u kojem obveznik stanuje i u kojem ima prijavljeno prebivalište (član 13 stav 1). Uslovi su kumulativni, pa izdavanjem i odlaskom iz stana to umanjenje pada. Na godišnjem nivou je to do 20.000 dinara koje malo ko uračuna u prinos od kirije.
Ugovor o zakupu i obaveza koja se najčešće preskoči
Ugovor se zaključuje u pisanoj formi (član 70 stav 2 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Zakon traži samo pisanu formu i overu kod javnog beležnika ne propisuje. Otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana (stav 4), a stav 3 nabraja sedam obaveznih elemenata, od podataka o stanu i trajanja zakupa do uslova za otkaz i odredbi o garaži.
U istoj rečenici stava 2 stoje dve obaveze koje se u praksi retko izvršavaju: primerak ugovora zakupodavac dostavlja nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od zaključenja, a ako je ugovoreno da zakupac učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, o tome obaveštava upravnika stambene zajednice. Lokalna poreska administracija je opštinska služba koja vodi porez na imovinu, ne Poreska uprava.
Šta se dešava ako porez ne prijaviš
Kazna za fizičko lice koje ne podnese poresku prijavu je od 5.000 do 150.000 dinara (član 180 stav 1 tačka 6 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji), i izriče se po prekršaju, ne jednokratno.
Na neplaćen porez teče kamata jednaka referentnoj stopi Narodne banke Srbije uvećanoj za deset procentnih poena (član 75 stav 1). Referentna stopa je 5,75 odsto i nije menjana ni na jednoj sednici u 2026, poslednja odluka je od 13. avgusta, pa je kamata 15,75 odsto godišnje, provereno 1. septembra 2026. Podatak je promenljiv, naredna sednica Izvršnog odbora je 10. septembra 2026.
Najviše iznenađuje zastarelost. Pravo Poreske uprave na utvrđivanje i naplatu poreza zastareva za pet godina, od prvog dana naredne godine od one u kojoj je porez trebalo utvrditi (član 114 st. 1 i 2). Praktično, u 2026. je otvoreno sve od 2021. naovamo.
Uvek zastareva u roku od deset godina od isteka te godine (član 114ž), a prekršajni postupak ne vodi se po proteku pet godina od dana kada je prekršaj učinjen (član 114b).
U brojkama: stan izdat za 600 evra mesečno tri godine bez prijave nosi oko 3.240 evra neprijavljenog poreza, plus kamata i prekršajna kazna. Poreska utaja kao krivično delo počinje tek preko 1.000.000 dinara izbegnutog poreza (član 225 Krivičnog zakonika, tekst zaključno sa izmenama iz 2026), što je za prosečnu kiriju krajnji, a ne tipičan scenario.
Kratkoročno izdavanje je potpuno drugi režim
Granica je 30 dana. Prihod od usluga smeštaja do 30 dana izuzet je iz prihoda od nepokretnosti i ima tretman po članu 84b (član 65v stav 2).
Prvo raščistimo najrasprostranjeniju grešku. Normirani troškovi od 50 odsto za iznajmljivanje turistima uz plaćenu boravišnu taksu više ne postoje u zakonu. Ta opcija je otpala 1. jula 2019, kada su počeli da se primenjuju Pravilnik broj 45/2019 i Uredba o boravišnoj taksi. Cifra od 50 odsto i danas stoji na pojedinim stranicama Poreske uprave koje na toj tački nisu ažurirane, pa se drži teksta zakona.
Paušal se računa kao 5 odsto prosečne mesečne zarade po zaposlenom u Republici u prethodnoj godini, pomnoženo brojem ležajeva i koeficijentom kategorije turističkog mesta (član 84b stav 5), a stopa je 20 odsto (član 86 stav 1). Stvarno naplaćena cena ne utiče.
Koeficijenti idu od 5,00 za prvu do 2,50 za četvrtu kategoriju turističkog mesta, uz 4,25 za drugu i 3,50 za treću, a izvan turističkih mesta iznose 2,00 (član 6 Pravilnika 45/2019).
Pre svega toga ide kategorizacija: rešenje moraš pribaviti pre otpočinjanja pružanja usluga (član 18 stav 5 Zakona o ugostiteljstvu), donosi ga jedinica lokalne samouprave i važi tri godine (član 20 stav 5).
Porez se plaća po rešenju (član 100 tačka 2a), prijava ide na obrascu PPDG-4R u roku od 15 dana od pravnosnažnosti rešenja o kategorizaciji (član 95a stav 1), a sam porez u roku od 15 dana od isteka kvartala (član 110 tačka 3).
Uz to ide boravišna taksa, godišnji paušal po ležaju: 3.300 dinara u prvoj kategoriji turističkog mesta, 2.600 u drugoj, 2.000 u trećoj, 1.300 u četvrtoj i 1.000 izvan turističkog mesta (članovi 3 i 6 Uredbe o boravišnoj taksi, iznosi nepromenjeni od 2019). Plaća se kvartalno, do petog u mesecu za prethodni kvartal.
Podatke o gostima unosiš preko centralnog informacionog sistema, poznatog kao eTurista (član 15 Zakona o ugostiteljstvu), a kazna za rad bez rešenja o kategorizaciji ili bez tog unosa je od 150.000 do 350.000 dinara (član 92 stav 1). Dnevno izdavanje preko platformi bez kategorizacije zakon ne uređuje izričito, i to je pravna praznina, ne dozvola.
Ako stan izdaješ iz inostranstva
Ako živiš van Srbije, a izdaješ stan ovde, porez plaćaš isto. Razlikuje se gde ide prijava: prema teritoriji na kojoj je prihod ostvaren, odnosno prema boravištu ili sedištu poreskog punomoćnika (član 96). Ako si poreski rezident druge države, proveri i ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja koji ta država ima sa Srbijom.
Kada kirija ulazi u godišnji porez
Prihod od nepokretnosti ulazi u dohodak za godišnji porez, umanjen za porez koji je na njega plaćen u Srbiji (član 87 stav 2 tačka 4 i stav 3). Godišnjim porezom se oporezuje dohodak veći od trostruke prosečne godišnje zarade (član 87 stav 1), po stopi od 10 odsto, odnosno 15 odsto iznad šestostruke prosečne godišnje zarade (član 89).
Prijava se podnosi isključivo elektronski, najkasnije 15. maja naredne godine, i tu papir ne prolazi. Umanjenje za obveznike mlađe od 40 godina se na kiriju ne odnosi, jer se po članu 87 stav 4 primenjuje na zarade i druge nabrojane prihode.
Najčešća pitanja o porezu na izdavanje stana
Koliki je porez na izdavanje stana od 400 evra mesečno?
Oko 60 evra mesečno, odnosno 720 evra godišnje. Osnovica je 300 evra, jer se bruto kirija umanjuje za normirane troškove od 25 odsto (član 65v stav 1), a na nju ide stopa od 20 odsto (član 65g). Porez se obračunava u dinarima, po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan naplate.
Ko podnosi prijavu poreza na zakup?
Zavisi od zakupca. Ako je zakupac fizičko lice, prijavu podnosiš ti, na obrascu PP OPO sa šifrom prihoda 1 11 405 00 0, u roku od 30 dana od svake naplate kirije (član 100a stav 1 tačka 3 i član 95 stav 6). Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, porez se plaća po odbitku i obračunava ga zakupac, pa ti za taj porez ne podnosiš prijavu (član 99 stav 1 tačka 4).
Koliko unazad Poreska uprava može da naplati porez na izdavanje?
Pet godina, računajući od prvog dana naredne godine od one u kojoj je porez trebalo utvrditi (član 114 st. 1 i 2 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji). U 2026. je otvoreno sve od 2021. naovamo, uz apsolutnu granicu od deset godina (član 114ž).
Šta dalje
Ako izdaješ stan fizičkom licu, redosled je uvek isti:
- Utvrdi ko ti je zakupac. Firma ili preduzetnik znači da za taj porez ti ne podnosiš prijavu.
- Ugovor sastavi u pisanoj formi, sa svim elementima iz člana 70 stav 3, a kiriju upiši kao bruto iznos.
- Primerak ugovora odnesi lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od zaključenja.
- Posle svake naplate zapiši datum i u roku od 30 dana podnesi PP OPO, šifra prihoda 1 11 405 00 0.
- Za preračun u dinare uzmi srednji kurs Narodne banke Srbije na dan naplate i sačuvaj dokaz o uplati.
Ako izdavanje prepuštaš agenciji, visina naknade i rok plaćanja moraju stajati u ugovoru o posredovanju, a raspone sa tržišta razložili smo u tekstu o proviziji agencije. Obveznik ostaje fizičko lice koje ostvaruje prihod (član 65b stav 1), pa posredovanje ne premešta poresku obavezu.
Ako se dvoumiš između izdavanja i prodaje, uporedi cene kvadrata po opštinama i uzmi besplatnu procenu vrednosti stana. A ako ti treba posrednik, na rang listi 18 beogradskih agencija uporedi kandidate po javnim kriterijumima i pogledaj ko posluje u tvom delu grada, recimo na Novom Beogradu.
